東京都の住宅総数は年々増加し、空き家問題はかつてない局面を迎えています。「実家が空き家になったが、都内だから放置しても価値は下がらないだろう」という考えは禁物です。管理不全な空き家への増税リスクや行政指導が厳格化されており、迅速な対応が求められています。
そこで今回は、東京都空き家率ランキングをもとに、地域ごとの特徴を解説します。またペナルティを回避し、大切な資産を有効活用するための「賃貸」「売却」「土地活用」という3つの具体的対策までご紹介するため、空き家の活用方法を検討してみてください。
東京都の空き家率の推移
過去25年間で総戸数が大幅に増加し続けているにもかかわらず、概ね11%前後の水準で大きな変動なく推移しています。
| 年 | 空き家率 | 空き家数 | 総戸数 |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 10.93% | 896,500戸 | $8,201,400戸 |
| 2018年 | 10.56% | 809,900戸 | $7,671,600戸 |
| 2013年 | 11.10% | 817,100戸 | $7,359,400戸 |
| 2008年 | 11.07% | 750,300戸 | $6,780,500戸 |
| 2003年 | 10.76% | 665,400戸 | $6,186,000戸 |
| 1998年 | 11.01% | 624,400戸 | — |
※総務省「住宅・土地統計調査」を元に空き家率と空き家数を計算
なぜ東京で空き家が増え続けているのか？
人口減少社会と言われながらも、東京都内では依然としてタワーマンションや賃貸アパートの建設が活発に行われています。
これは、投資呼び込みや単身世帯の急増（都心回帰）に合わせた動きですが、一方で「新しいものほど価値が高い」という根強いニーズがあります。 その結果、設備や耐震性に優れた新築に需要が集中し、利便性の高い場所であっても築古の木造アパートや古いマンションが選ばれにくくなるというミスマッチが生じています。
団塊の世代からその子世代への相続が加速している点も大きな要因です。相続人である子はすでに自分の家を所有していることが多く、戻って住む予定がないケースが大半です。
東京都の空き家率ランキング
東京都の市区町村別空き家率は、地域で差があります。
| 順位 | 市区町村名 | 空き家数 | 総数 | 空き家率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 豊島区 | 29,810戸 | 213,800戸 | 13.94% |
| 2位 | 港区 | 24,360戸 | 177,980戸 | 13.69% |
| 3位 | 清瀬市 | 5,660戸 | 41,530戸 | 13.63% |
| 4位 | 国立市 | 6,160戸 | 45,680戸 | 13.49% |
| 5位 | 府中市 | 18,470戸 | 142,390戸 | 12.97% |
| 6位 | 荒川区 | 16,920戸 | 131,160戸 | 12.90% |
| 7位 | 千代田区 | 5,300戸 | 42,210戸 | 12.56% |
| 8位 | 瑞穂町 | 1,730戸 | 14,070戸 | 12.30% |
| 9位 | 中野区 | 28,620戸 | 236,250戸 | 12.11% |
| 10位 | 立川市 | 12,360戸 | 102,640戸 | 12.04% |
| 11位 | 昭島市 | 7,250戸 | 60,820戸 | 11.92% |
| 12位 | 北区 | 25,460戸 | 213,930戸 | 11.90% |
| 13位 | 葛飾区 | 29,420戸 | 249,950戸 | 11.77% |
| 14位 | 墨田区 | 20,500戸 | 174,530戸 | 11.75% |
| 15位 | 多摩市 | 9,270戸 | 79,210戸 | 11.70% |
| 16位 | 青梅市 | 7,520戸 | 64,280戸 | 11.70% |
| 17位 | 板橋区 | 42,490戸 | 363,490戸 | 11.69% |
| 18位 | 狛江市 | 5,330戸 | 47,200戸 | 11.29% |
| 19位 | 渋谷区 | 19,670戸 | 174,970戸 | 11.24% |
| 20位 | 新宿区 | 29,180戸 | 261,030戸 | 11.18% |
| 21位 | 八王子市 | 33,650戸 | 303,470戸 | 11.09% |
| 22位 | 東大和市 | 4,590戸 | 41,490戸 | 11.06% |
| 23位 | 中央区 | 11,720戸 | 106,070戸 | 11.05% |
| 24位 | 武蔵野市 | 9,840戸 | 89,370戸 | 11.01% |
| 25位 | 小平市 | 10,990戸 | 100,600戸 | 10.92% |
| 26位 | 足立区 | 43,850戸 | 402,630戸 | 10.89% |
| 27位 | あきる野市 | 3,950戸 | 36,280戸 | 10.89% |
| 28位 | 世田谷区 | 58,850戸 | 541,000戸 | 10.88% |
| 29位 | 大田区 | 48,880戸 | 451,460戸 | 10.83% |
| 30位 | 三鷹市 | 11,720戸 | 108,940戸 | 10.76% |
| 31位 | 日野市 | 10,950戸 | 102,110戸 | 10.72% |
| 32位 | 目黒区 | 18,250戸 | 170,580戸 | 10.70% |
| 33位 | 羽村市 | 2,920戸 | 27,360戸 | 10.67% |
| 34位 | 福生市 | 3,330戸 | 31,230戸 | 10.66% |
| 35位 | 文京区 | 15,670戸 | 149,710戸 | 10.47% |
| 36位 | 台東区 | 15,390戸 | 147,140戸 | 10.46% |
| 37位 | 小金井市 | 7,430戸 | 71,400戸 | 10.41% |
| 38位 | 東久留米市 | 5,810戸 | 57,000戸 | 10.19% |
| 39位 | 品川区 | 26,680戸 | 264,650戸 | 10.08% |
| 40位 | 東村山市 | 7,610戸 | 76,940戸 | 9.89% |
| 41位 | 調布市 | 13,080戸 | 135,360戸 | 9.66% |
| 42位 | 杉並区 | 34,870戸 | 365,470戸 | 9.54% |
| 43位 | 練馬区 | 39,770戸 | 419,650戸 | 9.48% |
| 44位 | 国分寺市 | 6,870戸 | 72,880戸 | 9.43% |
| 45位 | 町田市 | 20,220戸 | 215,630戸 | 9.38% |
| 46位 | 江戸川区 | 34,130戸 | 366,170戸 | 9.32% |
| 47位 | 西東京市 | 10,030戸 | 107,690戸 | 9.31% |
| 48位 | 武蔵村山市 | 3,070戸 | 33,300戸 | 9.22% |
| 49位 | 江東区 | 26,950戸 | 298,230戸 | 9.04% |
| 50位 | 稲城市 | 3,860戸 | 44,270戸 | 8.72% |
| 51位 | 日の出町 | 460戸 | 6,630戸 | 6.94% |
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を元に東京都空き家率ランキングを作成
東京都で空き家率が高い市区町村
東京都内で空き家対策を考える際、その地域がどのような状況にあるかを知ることは非常に重要です。最新の統計データに基づいた、東京都の空き家率ランキング上位3市区町村とその特徴を見てみましょう。
豊島区
東京都内で空き家率が最も高いのは豊島区です。現在、区内では大規模マンションの供給が続く一方で、古い木造アパートやマンションの空室化が加速しています。入居者は物件のグレードを重視する傾向にあり、家賃相場が10万〜18万円と高めでも、新築マンションに転居しているためです。
管理不全な空き家は、防犯や防災といった被害をもたらします。そこで豊島区は、2018年に「豊島区空家活用条例」を施行しました。
2019年からは、空き家を単に放置・解体するのではなく、子育て支援や高齢者交流、福祉といった地域の課題解決につながる施設として再生させる取り組み「地域貢献型空き家利活用事業」をスタート。オーナー様とNPO法人などの団体のマッチングをサポートしたり、改修費用を補助したりすることで、空き家の利活用を促進しています。
港区
港区における空き家の約8割は、賃貸用や売却用の物件です。
港区は利便性が高くブランド力もあるため、資産価値が非常に高いとみなされています。高額所得者や外国人投資家が資産運用目的で不動産を購入しており、それらが空き家とカウントされている側面が強いのが特徴です。そのため、管理不全状態にある空き家の割合は、他の市区町村と比較しても著しく低い傾向にあります。
一方で、家賃の高騰により子育て世帯や若年層の流出が進み、居住の空洞化が問題となっており、港区では子育て世帯等の住宅取得支援などの施策を積極的に実施しています。
清瀬市
東京都北多摩地域に位置する清瀬市は、多摩地域（23区外）の中でも空き家率が高い水準にあります。その背景には、高度経済成長期に整備された大規模団地や戸建て住宅街において世代交代が停滞しているという特有の課題があります。
清瀬市における空き家の特徴は、所有者の高齢化に伴い、施設への入所や死亡によって管理者が不在となる放置型が一定数存在することです。かつて子育て世代を惹きつけた閑静な住宅街が、管理の行き届かない空き家が点在するエリアへと変貌しつつあります。
この状況に対し、清瀬市は早期から対策を講じています。2025年からはシルバー人材センターと協定を締結し、遠方に住む所有者に代わって空き家の現状を確認する空家等適正管理巡回サービスを開始。管理不全による防犯・防災上のリスク軽減を図っています。また、空き家の発生抑制策として、相続した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例措置の活用を促進するなど対策を強化しています。
東京の空き家問題とリスク
空き家を放置すると、建物の倒壊、害虫の発生、悪臭、不法侵入、枝のはみ出しによる近隣トラブルなど、多大なリスクが生じます。
東京都内の空き家所有者が最も警戒すべきは、2023年12月に完全施行された改正空家等対策特別措置法による増税リスクです。改正では、倒壊の恐れがある特定空き家に至る前段階として、管理不全空き家という区分が設けられました。
適切な管理がなされていないと自治体に判断され、改善勧告を受けた場合、それまで適用されていた住宅用地の固定資産税減額特例が解除されます。
これにより、翌年からの土地の固定資産税が実質的に最大6倍に跳ね上がる可能性があります。また、建物の状況が悪化して特定空き家と認定されれば、行政による強制的に解体されてしまい、その費用が全額請求されてしまいます。手遅れになる前に、空き家巡回サービスの活用や、リノベーションによる利活用、あるいは早期売却などを検討してみてください。
東京都の空き家対策
東京都内で空き家を所有している場合、管理不全による固定資産税の増税や過料などのペナルティを受ける前に、早めの対策を検討することが重要です。ここでは、主な対策を「賃貸」「売却」「土地活用」の3つの切り口でご紹介します。
賃貸
空き家を収益物件として再生したい場合は、自治体や公的な支援制度を活用しましょう。
(1)東京都空き家ワンストップ相談窓口
「そもそも賃貸に向いているか？」「収支バランスは？」といった疑問に対し、専門家がシミュレーションを含めたアドバイスを無料で行っています。
(2)リフォーム補助金を申請する
改修費用を抑えるため、「東京ささエール住宅（セーフティネット住宅）」への登録を検討しましょう。バリアフリー化や耐震改修に対して補助金が出る場合があります。
(3)家財整理の支援を受け取る
荷物が多すぎて片付かないという悩みに対し、都内の一部の自治体では、不用品処分や家財整理の費用（上限5万円程度）を助成しています。
(4)賃貸の形態を選ぶ
借主が自由に改装できる「DIY型賃貸」や、福祉・交流拠点とする地域貢献型賃貸など、東京の多様なニーズに合わせた貸し方も選択肢に入ります。
売却
将来的に住む予定がない場合は、税制面で有利な時期に売却するのが賢明です。
(1) 3,000万円特別控除の特例を利用する
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例があります。
(2)空き家バンクへ登録する
郊外などで買い手が見つかりにくい物件は、自治体が運営する空き家バンクに登録することで、移住希望者などとのマッチングが期待できます。
土地活用
建物が老朽化して維持が難しいが、土地は手放したくない場合に有効な方法です。
(1)解体費用の助成金を受け取る
老朽化した家屋を解体する場合、自治体から数十万〜最大200万円程度の助成が出るケースがあります。特に木造住宅密集地域(不燃化特区)では、防災の観点から手厚い支援が用意されていることが多いので要チェックです。
(2)跡地の有効活用
建物を壊して更地にすると固定資産税の優遇措置が外れますが、駐車場、コインランドリー、トランクルーム等で収益化することで税負担をカバーできます。
(3)無償貸与制度
自治体によっては、跡地を広場や農園として無償貸与することで、固定資産税・都市計画税が免除される制度もあります。
まとめ
東京都の空き家対策は、エリアごとの特性を理解し、自治体の補助金や税制優遇の期限を賢く利用することをおすすめします。放置し続けることは、近隣トラブルや増税を招くだけでなく、資産価値そのものを大きく毀損させるリスクがあります。
もし、老朽化が進み利活用が難しいとお悩みなら、株式会社上池興業にご相談ください。「まずは更地にしてから考えたい」「見積もりだけ比較したい」という方も大歓迎です。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。