マンションのスケルトン工事発注の際に知っておきたいポイント
1. はじめに
マンションのスケルトン工事は、住まいの価値を根本から見直し、理想の空間へと生まれ変わらせるための大きなプロジェクトです。
古くなった間取りや設備をゼロベースから刷新し、ライフスタイルに合わせて新たな住空間を創造できる――そんな夢を実現する手段として、近年ますます注目を集めています。
とはいえ、初めて「マンション スケルトン」工事を検討する方にとっては、不安や疑問も多いはずです。
「そもそもスケルトン工事とは何か？」
「一般的なリフォームやリノベーションと何が違うの？」
「発注先はどこに注意して選べばいい？」
「工事の流れやトラブル事例は？」
こうした疑問を解消し、後悔のないスケルトン工事を実現していただくために、本記事では
「マンション スケルトン工事発注の際のポイント」
を、現場目線と発注者目線の両面から、具体的に・丁寧に解説していきます。
2. スケルトン工事の基本知識
◆ スケルトン工事とは？
スケルトン工事とは、マンションの専有部分を「骨組み（スケルトン）」だけ残してすべて解体・撤去し、内装・設備・間仕切りなどを一新する工事です。
壁、床、天井、建具、水まわり、電気設備などをすべて取り払い、コンクリートの構造体だけの状態（スケルトン状態）に戻すことで、間取りや設備の再設計・自由なリノベーションが可能になります。
◆ 一般的なリフォーム・リノベーションとの違い
リフォームは傷んだ部分や古くなった設備を部分的に修繕する工事、リノベーションは間取りや機能そのものを刷新する大規模改修を指します。
スケルトン工事はこの「リノベーション」の最も大がかりな形であり、いったん全てを解体することで、今の住まいに縛られない自由度の高い空間づくりが可能です。
◆ 共用部と専有部、どこまで工事可能か
マンションのスケルトン工事では、
専有部
（個人が所有・使用する部分）のみが工事の対象です。
共用部（外壁、玄関ドア、サッシ、バルコニー等）はマンション管理組合の管理下にあるため、自由に解体・改修することはできません。
工事前には
「どこまでが専有部で、どこからが共用部なのか」
を必ず確認しましょう。
3. マンションスケルトン工事の流れ
● 計画段階：何を決めるべきか
- 現状の不満点や理想の住まい像を整理
- 予算設定と資金計画
- 家族構成や今後のライフスタイルを踏まえた間取りイメージ
- 工期や入居スケジュールの希望
- 管理組合や近隣への配慮
こうした要素を明確にすることで、見積もり依頼や打ち合わせもスムーズに進みます。
● 見積もり・業者選定のポイント
複数社から見積もりを取り、価格だけでなく「提案内容」や「現場調査の丁寧さ」「質問への対応力」「実績」なども比較検討しましょう。
● 着工から完成までの一般的な工程
- 現場調査・設計・打ち合わせ
- 管理組合への工事申請・近隣へのご挨拶
- 既存内装・設備の解体撤去（スケルトン化）
- 新規工事（間仕切り・設備・内装仕上げ）
- 完工・最終検査・引き渡し
● 施主として注意すべき工程管理ポイント
- 工事中も現場の進捗を見守る
- 定期的な打ち合わせで疑問点や変更点を確認
- 工程表・進行管理表を業者と共有
- 追加工事や変更が発生した際は「口約束」にせず、必ず書面化
4. 発注時に押さえるべきチェックポイント
■ 事前調査（構造・配管・法令）
・構造壁や配管の位置、制限事項を専門家に確認
・マンションごとに定められた「管理規約」や「使用細則」に目を通す
・ガス・水道・電気などのインフラ変更は要申請
■ 管理組合への届出や許可について
・工事前には管理組合へ必ず「工事申請書」を提出
・工事内容や工程表、作業時間帯、搬出入経路、騒音・振動対策などの説明が必要
・管理組合によっては「事前説明会」の実施や近隣への周知が義務化されているケースも
■ 工事範囲の明確化と図面化
・どこまで解体・撤去し、どこを残すのか明確に
・必ず「工事範囲図」や「解体範囲図」を作成
・曖昧な指示はトラブルのもと
■ 見積もり内容で比較すべき項目
・解体工事・撤去工事の範囲
・廃材処分費
・仮設工事（養生・足場・搬出入など）
・アスベスト対策や耐震補強の有無
・追加費用発生時のルール明示
・瑕疵保証やアフターサービス
■ アスベストや耐震補強の確認
・築年数が古いマンションの場合、内装材や下地にアスベストが含まれているケースあり
・法令に基づく調査・処分が義務化
・必要に応じて耐震診断・補強の提案もチェック
5. 業者選定のポイント
◆ 専門業者に依頼するメリット・デメリット
・専門知識と経験に基づく提案・工事
・資材調達や廃材処分までワンストップ対応
・デメリット：大手やブランド業者の場合コストが高め、融通が利かない場合も
◆ 安価な業者のリスクと安心できる業者選び
近年、安価な業者による解体工事のトラブルが多発しています。
建物の解体での大きな事故のニュースは目にすることもあるかと思いますが、実は内装解体でも同様にトラブルが頻繁に起きています。
とくに、安価な業者の中には外国籍スタッフが中心となっているケースもあり、作業手順の不備や近隣対応の不徹底、廃材処分のルール無視、工程遅延、意思疎通の行き違いなど、依頼主が思わぬ損害を受ける事例も報告されています。
もちろん、外国籍スタッフだから必ず問題が起きるというわけではありません。しかし、「コストだけで業者を選んだ結果、アフター対応が不十分だった」「日本語でのやりとりや現場マナーが徹底されずトラブルになった」といった声もあるのが現状です。
このようなリスクを回避するためにも、「信頼できる」「実績のある」業者を選ぶことが、何よりも大切です。
見積もり時や事前打ち合わせの段階で、過去の施工事例や評判、保有資格、アフターフォロー体制などをしっかりと確認しましょう。
弊社（ボッコス）は社員全員日本人で安心です。
日本の建設現場のルールやマナーを熟知し、きめ細やかな現場対応と責任施工を徹底しています。
万一の際も日本語で迅速に対応できますので、安心してご依頼いただけます。
◆ 現場調査・打ち合わせの重要性
・必ず現地調査を実施し、現状の問題点やリスクを洗い出す
・施主の要望・イメージを現場目線で具体化
・調査結果をもとに見積もり・工事プランを調整
◆ 業者の資格や許認可のチェック
・建設業許可、産業廃棄物収集運搬業許可などの有無を確認
・施工管理技士や解体工事施工技士などの有資格者在籍も安心材料
◆ 実績・評判・アフターフォロー体制
・過去の施工事例や口コミ、第三者評価サイトのチェック
・保証内容やアフター対応の明確化
6. よくあるトラブルと対策
-
追加費用発生のケース
・解体中に配管や躯体の劣化が発覚し、追加補修が必要となる
・事前の調査不足や、見積もりの「抜け・漏れ」による追加請求
【対策】 解体前の現場調査を徹底し、リスクの洗い出し。追加費用が発生する可能性と、その算定方法を事前に書面で合意。 -
工期遅延・工程変更
・資材調達の遅れや、管理組合との調整不足
・近隣からのクレームで工事中断
【対策】 工程表を作成し、業者・施主・管理組合で共有。近隣挨拶や周知を徹底。 -
近隣トラブルと対応
・騒音・振動・埃によるクレーム
・共用部や搬出入経路の汚損
【対策】 工事前・工事中・工事後の近隣対応（挨拶・状況説明）。養生や清掃、作業時間帯の配慮。 -
事故・損害が発生した場合の責任範囲
・工事中の事故や、建物・設備への損傷
・保険加入や契約内容の明確化
【対策】 損害保険の有無を確認。契約書で責任範囲を明記。 -
業者トラブル
前章でも触れましたが、特に「安価な外国籍スタッフ中心の業者によるトラブル」や、コミュニケーションの行き違いによるトラブルが増えています。しっかりとした業者選びが重要です。
7. スケルトン工事を成功させるための施主の心構え
- プロに任せきりにしない姿勢
・全てを業者任せにせず、疑問点や要望は都度確認・伝達
・工事中も進捗を見に行き、変化や気づきを早めに共有 - 質問・確認の重要性
・不明点や気になる点は遠慮せずに業者へ質問
・追加費用や納期、仕上げの仕様等は必ず「言った・言わない」にならないよう書面で残す - 工事中に気をつけたいこと
・生活動線の確保や荷物の管理
・近隣住民や管理組合への配慮
・工事範囲外への影響（埃・騒音・搬出入など）を最小限に
8. まとめ
マンションのスケルトン工事は、住まいの再設計を実現できる大きなチャンスである反面、専門知識や業者選び、事前準備が欠かせません。
失敗や後悔を防ぐためにも、今回ご紹介した発注時のポイントやトラブル事例をぜひ参考にしていただき、納得のいく住まいづくりを進めてください。
そして、安価な業者によるトラブルが増えている現状もふまえ、
「信頼できる」「実績のある」業者選びがますます重要になっています。
弊社（ボッコス）は、社員全員が日本人。
日本の現場ルールやマナーを大切にし、お客様一人ひとりと丁寧に向き合います。どうぞお気軽にご相談ください。
9. よくある質問（FAQ）
- Q1. マンションのスケルトン工事でどこまで壊せるの？
A. 専有部（室内）の内装・設備・間仕切り壁は原則すべて撤去可能です。ただし、構造壁や共有配管、床スラブ、サッシなどの共用部は工事できません。 - Q2. スケルトン工事後の資産価値はどうなる？
A. 設備や内装が新しくなり、間取りも現代的になるため資産価値向上が期待できますが、構造や立地の条件にもよるため、売却・賃貸時の査定も事前に確認しましょう。 - Q3. 工事中の生活はどうなる？
A. 原則として、工事期間中は仮住まいが必要です。仮住まい費用や引越し計画も事前に検討しましょう。 - Q4. 管理組合とトラブルになった場合は？
A. 工事前にしっかり申請・説明し、ルールを守れば大きなトラブルは防げます。問題が発生した場合も、速やかに業者や管理組合と協議し、記録を残しておくことが重要です。 - Q5. 安価な外国籍業者の工事が不安なのですが…
A. 近年、トラブルが増加しています。見積もりや契約内容、担当者の対応などをよく確認し、信頼できる業者（当社含む）をおすすめします。
最後までお読みいただきありがとうございました。
マンションのスケルトン工事についてのご相談・ご質問は、ぜひお気軽に
弊社（ボッコス）までお問い合わせください。