建物を解体する際に「スケルトン解体」という方法があります。
柱や梁などの構造を残し、内装を取り壊すため、丸ごと解体して建て直すよりも安くできることも。
この記事では、解体のプロである株式会社上池解体興業が、スケルトン解体工事についてイチから解説！
現状回復や内装解体との違いに着目しながら「スケルトン解体工事とは？」「魅力は何？」という疑問を解決します。
また、スケルトン解体工事には、デメリットもあります。注意点を知らないと損をしてしまうので、スケルトン解体工事を検討している方は最後まで読んでみてください。
スケルトン解体工事とは？
「スケルトン」とは建物を支える柱などの躯体・骨組みのこと。
スケルトン解体工事とは、骨組み（柱、梁、RC造の壁、床など）だけを残しスケルトンのみの状態にする内装解体工事のこと。床板・天井から、電気配線や設備まで、すべて撤去します。
スケルトン解体工事と内装解体の違い
通常の内装解体とスケルトン解体工事の違いは、躯体が見えるかどうか。内装解体では、設備やドアなどを撤去するものの、壁や床は解体しません。つまり、柱や梁などの躯体は見えないのです。
内装解体は飲食店や店舗などで、居抜き物件として入居募集する場合やリフォームをする場合などに用いられます。また、オーナーとの契約に沿った原状回復として、床や壁以外のすべてを撤去することも。
一方でスケルトン解体工事は、壁や床も含めてすべてを撤去するため、躯体が表れます。木造では柱のみになり、RC造（鉄筋コンクリート造）だとコンクリート打ちっぱなしの状態になります。
電気配線なども撤去するため、次の入居者は配線工事や設備導入などの準備が必要です。
スケルトン解体工事をするケース
スケルトン解体工事は、主に店舗やオフィスなどで行われます。
店舗入れ替えの際にスケルトン解体をすることで、入居時の状態に戻します。
原状回復とも言い、店舗やオフィスを作るために設置した配線などを撤去して、オーナーに返却します。ただし、「設置したばかりのトイレを解体するのはもったいない」のような理由で、一部を解体せずに残しておくことも。
また、スケルトン解体工事を行うことで、店舗やオフィスをイチから作れます。一部しか解体できないリフォームでは、既存の設備や配線・配管などへの考慮が必要なため、完全にイメージ通りとはなりません。しかしスケルトン解体工事なら、配線も含めて作り直せるので、空間のイメージを一新できます。
木造住宅でもスケルトン解体はできる？
木造住宅でも、スケルトン解体ができます。
一般住宅では大規模なリフォームとして、間取りの変更やバリアフリー化のために行うケースが多いです。
また古民家など古い空き家を利用したリノベーションも人気で、立地などで気に入った物件をスケルトン解体して、自分好みの住まいへと作り直すケースも。古い家では丈夫な骨組みが多く、新築よりも安く購入できるため、自由にリノベーションして快適な空間に生まれ変わらせるのもひとつの手でしょう。
関連記事：家を壊す費用や流れは？解体工事に必要な情報をプロがひと通り紹介
スケルトン解体工事のメリット
スケルトン解体工事には、従来の内装解体にはない利点があります。
ここからは、スケルトン解体工事のメリットを紹介します。
利便性・快適性の向上
スケルトン解体工事をすることで、何もない状態から新たに空間をコーディネートできます。
店舗やオフィスの目的に応じた配線や設備を導入できるので、より快適な空間を作れるでしょう。
たとえば、飲食店の業務効率や顧客満足度は、厨房や客席スペースの広さや配置によって大きく左右されます。厨房では、調理の人数や工程に適した配置にすることで、提供までの時間が短縮されるでしょう。
スケルトンの物件では、そのほかにも断熱・遮音工事など幅広い施工が可能です。用途にあわせた利便性の高い空間を作るためには、スケルトン解体工事が適しています。
間取りを変更できる
スケルトン解体工事では、間仕切り壁やドアなども撤去するため、間取りも自由に変更できます。
たとえばマンションリフォームでは、間取りを変えることでターゲット層を変えられます。需要にあわせて広いリビングを作ったり、部屋数を増やしたりすれば、より多くの入居希望者にアプローチできるでしょう。
また、オフィスや店舗では、業務や客層にあわせた間取りにすることで売り上げ増加が期待できます。
費用・工期を抑えられる
スケルトン解体は建物の骨組みを残して解体するため、全体を解体して新築するよりも安く済みます。
なぜなら新しく建物を建てる際には土台となる基礎工事が重要となり、ここにもっとも費用がかかるため。
更地にして建て直せば、基礎を解体し、また基礎工事から着手する必要があります。数か月以上は店舗の営業ができません。
一方でスケルトン解体は早ければ2～3日で済み、その後の内装工事も最短一か月ほど。
ただし骨組みの補修などが必要な場合は、費用や工期に影響が出ることも。次の章で詳しく説明しますので続きをお読みください。
スケルトン解体工事のデメリット
実はスケルトン解体工事にはデメリットがあります。デメリットを知らずに施工すると損をすることがあるので、依頼をする前に覚えておきましょう。
建物の補強費用がかかることも
スケルトン解体工事の最大のデメリットは、建物の躯体の老朽化は防げないこと。
建物全体の解体工事であれば、老朽化した躯体も作り直せます。しかし内装解体やスケルトン解体工事は、あくまでも内装のみの解体なので、躯体はそのままです。どれだけ内装をキレイにしても、躯体はボロボロになっているかもしれません。
とくに劣化の目立つ建物は、スケルトンリフォームの際に耐震補強費用が発生することも。
耐震補強の相場は約20,000円〜60,000円／㎡のため、大きな負担になるでしょう。ただし耐震補強費用は、テナントや賃貸住宅では貸主が負担してくれることもあるため、まずは相談してみましょう。
設備などの初期費用がかかる
スケルトン解体工事では、壁や床、設備配線などを撤去するため、新しく設置する初期費用がかかります。スケルトンリフォームでは、解体費用・耐震補強費用・初期費用が重なり、コストが膨らんでしまうでしょう。
とくに資金の少ない開業時は、スケルトンからの環境づくりはハードルが高いかもしれません。一部の内装解体によるリフォームや居抜き物件での開業の方が負担を抑えられます。
関連記事：家の解体工事スケジュールは？全体の流れやかかる日数の目安を解説
スケルトン解体工事の費用相場
スケルトン解体工事の費用は、30坪で70～100万円ほど。
ただし、面積や構造、業者、既存設備などによっても変動します。木造とRC造であれば、RC造のほうが壊すのが大変な分、費用も高くなります。
金額の振り幅が大きいため、一概に相場を表すのは難しいです。
そのため、あくまでも参考価格として、建物の用途別の坪単価を紹介します。
- ・一般木造住宅：15,000円～45,000円／坪
- ・マンション・アパート：13,000円～40,000円／坪
- ・飲食店：12,000円～39,000円／坪
- ・その他店舗：10,000円～40,000円／坪
- ・オフィス：12,000円～36,000円／坪
いずれにしても、廃棄物の量やエレベーターの有無など、さまざまな要素によって金額は変動します。スケルトン解体工事にかかる費用を知るためには、解体業者に無料見積もりを依頼しましょう。
関連記事：解体工事の見積もり総まとめ！チェック項目や事例をわかりやすく解説
スケルトン解体工事の注意点
スケルトン解体工事には、業者や貸主とのトラブルも多いです。
ここからはスケルトン解体工事の2つの注意点を紹介します。
貸主に確認する
テナントや賃貸住宅では、工事の前に必ず貸主に相談・確認しましょう。
特別な契約がない限り、貸主の許可なしでは工事できません。許可を得る前に施工の具体的な話を進めても、無駄になってしまうので注意しましょう。
原状回復では、どこまで解体するのかが契約で定められていることも。勝手にスケルトン解体をすると、契約上解体してはいけない部分まで撤去してしまって、トラブルになることがあります。また、リフォームでのスケルトン解体でも、契約上撤去できない部分があるため、あらかじめ確認しておきましょう。
工事範囲を明確にする
解体業者との打ち合わせ時に、「どこまで工事をするのか」という範囲を必ず明らかにしておくべきです。
残しておきたかった箇所まで撤去されてしまったり、解体を依頼したのに撤去してくれず、再依頼で追加費用を請求されたというトラブルがあります。
原状回復として行うのであれば、「どこまで戻すのか」「どのような状態に戻せば良いのか」を貸主に確認しましょう。スケルトン状態で入居していれば、スケルトン状態で戻すのが一般的ですが、トラブルにならないためにはしっかり打ち合わせておくほうが良いでしょう。
スケルトン解体工事の経験がある業者に依頼
建物全体の解体工事とスケルトン解体工事は、施工内容が大きく異なります。また、スケルトンと内装解体は似ているようで、異なるポイントが多いです。そのため、スケルトン解体工事の経験がある業者に依頼しましょう。
ホームページにスケルトン解体工事の説明や実績が掲載されている業者を選び、問い合わせてみてください。解体工事で失敗しないためには、複数業者の見積もりを比較することも重要です。見積もり時の対応や施工料金、アフターフォローなどを比較してみましょう。
まとめ
原状回復やリフォームに伴うスケルトン解体工事には、通常の内装解体にはないメリットがあります。ただし、テナントや賃貸住宅での工事には、貸主の許可が必要です。契約内容によってはスケルトン解体工事ができないこともあるため注意しましょう。
株式会社上池解体興業(BOCCOS/ボッコス)は、スケルトン解体工事に対応しています。お客さまや貸主とのコミュニケーションを大切にしており、契約に沿った工事を心掛け、トラブルにならないようにサポートいたしますので、安心しておまかせください。
当社は、現地調査と見積もりを無料で承っておりますので、ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。