これから解体工事をするのであれば「家屋調査」というのを耳にしたことのある方も多いでしょう。
「家屋調査」というと、解体する家の調査だと思われがちですが、実はそうではありません。
調査対象は解体する家の近隣の住宅です。家屋調査をしておかないと、工事中や工事後に近隣住民から「解体工事のせいで家が傷ついた！」といったトラブルになってしまうおそれがあるため、解体工事前には家屋調査が必要です。
この記事では、解体工事のプロである株式会社上池解体興業が、家屋調査の内容や費用、流れなどをイチから解説するので、参考にしてみてください。
解体工事の家屋調査とは？
家の解体工事をする前には、「家屋調査」が行われます。
家屋調査をする理由などをわかりやすく解説します。
調査対象は「近隣の家屋」
家屋調査とは、解体工事をする家の近隣にある家屋の状況をチェックし、データを把握すること。
解体する家を対象に行われる「現地調査」とは異なります。
多くの場合、解体する家の施主が、民間の業者に依頼し、近隣の家屋の調査をお願いする形です。
解体業者ではなく、専門の調査会社が行う点に注意。解体工事プランには含まれていないことが多いので、自身で別の業者を探して契約する必要があります。また、近くで解体工事や道路工事が行われることを知った近隣の住民が、自ら自身の家の家屋調査を依頼するケースもあります。
家屋調査の目的はトラブル防止
家屋調査の最大の目的は「トラブル防止」です。
解体工事や道路工事では、揺れや地盤の変化などで、近隣の家屋に亀裂・傾きなどの被害が出ることがあります。
工事後に近隣の住民から「解体工事のせいで家にヒビが入った！」といったクレームが入った際に、解体前の写真やデータがあれば比較し、本当に解体工事の影響で入ったヒビなのかを検証することができるのです。
専門業者の作業員が、住宅の内装や外観をすみずみまで調査します。亀裂や傾斜角度など、さまざまな視点から住宅を点検し、必要に応じて写真を撮りながら記録します。そのうえで解体工事後に住民から苦情が寄せられた場合には、工事後の調査を行います。
解体工事で家屋調査するのは義務？したほうが良い理由3つ
解体工事での「家屋調査」は義務ではありません。
家屋調査は、法律によって定められた義務ではありません。あくまでもトラブルを避けるための保険のようなものです。そのためコストカットのために家屋調査を省いてしまう方もいます。
しかし、家屋調査をしていないと工事後にトラブルの原因になります。工事に関係のない補修費用などを請求されることもあるため、家屋調査は必ず行っておきましょう。その理由を3つ挙げてみました。
住宅を守るため
家屋調査は、近隣住宅を守るために欠かせません。解体工事の不手際によってキズなどが生じたら、近隣住民は解体業者に対して補修費用を請求できます。近隣住民の安全な暮らしを守るために、家屋調査を案内するのが親切です。
一方で家屋調査は、施主自身を守るためにも大切です。家屋調査をしておかないと、ただの劣化を工事のせいだと言われてしまいます。工事の前の状態を記録しておけば、工事によるダメージでないことを証明でき、損害賠償請求を避けられます。
近隣住民とのトラブルを防ぐため
解体工事の振動や地盤変動によって、近隣住宅に多少の影響をおよぼすのは事実です。近隣住民が工事の揺れを感じたあとにキズを見つけたら、工事のせいだと思ってしまうでしょう。
もともと不仲だった人が、ただの劣化を工事のせいだとクレームをつけてくるかもしれません。このとき工事の前からあるキズだと証明できないと、施主や解体業者へ補修費用を請求されてしまいます。
しかし家屋調査をしていれば、そのキズが工事には関係ないと第三者が証明してくれます。トラブル対応にかかる余計な手間やストレスを避けるためには、家屋調査が欠かせません。
施工業者とのトラブルを防ぐため
解体工事での不手際によって近隣住宅にキズをつけたら、費用負担の責任は施工業者にあります。しかし工事でのキズではないと一点張りされることも。すると、工事のせいだと主張する近隣住民と、否定する業者との間で板挟みになってしまいます。解決策が見つからず、自分で費用を払うことになるかもしれません。
このようなトラブルを避けるためには、家屋調査が重要です。解体工事はわからないことが多いからこそ、第三者（家屋調査会社）に間に入ってもらいましょう。
解体工事前の家屋調査｜主な項目
家屋調査では、内装と外装のさまざまなポイントをチェックします。
外部調査
- ・外壁の亀裂・破損
- ・高低調査
- ・基礎調査
解体工事によって地中の土圧バランスが乱れ、地盤変動が起こることも。地盤変動によって建物が傾くことがあるため、あらかじめ土地や隣接地からの高さを測定しておくことが大切です。高低調査は、地盤変動による影響をチェックするために重要です。
また建物の基礎を確認することで、今後の解体工事でどのような影響が出そうか予想することも可能です。
内部調査
- ・水平調査、垂直調査
- ・建て付け
- ・床鳴り
- ・漏水
- ・隙間
近隣家屋の住民から許可をもらい、建物内の調査をします。
家屋の水平度合い、壁の垂直具合を記録し、解体工事によって家の中に傾きが出ていないか調査します。
調査項目は住宅の構造や調査会社などによって異なります。調査項目が増えるほど、トラブルのリスクを減らせます。ただし、そのぶん調査費用も高くなるため、調査項目と費用は前もって確認しておきましょう。
工事後調査
家屋調査は主に解体工事前の事前調査のことですが、工事後の事後調査も可能です。
もし「ヒビが入った」といった苦情が発生した場合は、被害の程度を確認し、解体工事との因果関係や、どれだけ解体工事の影響を受けたのかを数値や画像で専門業者が説明してくれます。解体業者への補償請求などの際にも活用できるでしょう。
何も苦情が入らなかった場合でも、工事後調査はしておいて損はありません。
工事後にあらためてチェックすることで、工事からしばらくしてからクレームを言われるリスクを避けられます。事前調査と事後調査は、組み合わせることでより安心感を得られるでしょう。
「工事の影響はなかった」ということを証明してもらうことで、今後一切苦情は受け付けないという態度を取ることが可能になり、施主自身も安心感を得ることができるでしょう。
解体工事で家屋調査をするべき範囲は？やらなくていい場合もある？
家屋調査をするべき対象範囲には、明確なルールはありません。
特に鉄筋コンクリート造のマンションやアパート、住宅密集地の解体工事は、振動などの近隣に与える影響が大きいため、家屋調査を実施するケースが多いです。一方で、周りに建物のない木造住宅の解体工事では、家屋調査をしないことがあります。
解体する建物の規模や構造、周辺環境などによって適切な範囲は変わります。たとえば都心などの密集地では、対象となる軒数が多くなります。一方、近くに建物がない木造住宅では、軒数が少ない、あるいは家屋調査が必要ないことも。
調査範囲は広くなるほど工事後のリスクを減らせます。
ただし調査費用は1件ごとに計算されるため、対象範囲が広くなるほど費用も高くなります。コストカットを重視してしまうと調査が不十分になることもあるため、予算とリスクのバランスを考慮しながら範囲を決めていきましょう。
家屋調査の流れ
家屋調査の当日は、施主自身が何かをすることはありません。ただし、調査の流れを知っておくことで、調査による安心感をよりいっそう得られるでしょう。
- 1.調書の作成
- 2.野帳の作成
- 3.写真などで記録
- 4.測量
- 5.確認
まずは築年数などを口頭で確認しながら、調書を作成します。調書をもとに内装チェックや測量に進み、野帳に記録していきます。亀裂などの不具合は文字だけでは記録できません。そのため、住民の許可を得て写真でも残しておきます。業者の作業後は、住民が調査内容の確認と押印をして調査完了です。1件あたり約1〜2時間で調査が完了します。
家屋調査の費用相場
家屋調査の相場は、1件あたり3〜10万円ほどです。
しかし依頼する業者や住宅の構造・規模、調査項目などによって変わります。
調査範囲が広がり、対象物件が増えるとコストも高くなります。一方で、調査件数が増えるほど、1件あたりの費用を割引してもらえることも。調査会社や住宅による費用の幅が広いため、必ず見積もりを確認しておきましょう。
一般的に、解体工事前の家屋調査は、解体工事の施主が依頼し、解体工事の費用とまとめて負担します。
一方で直接調査会社に依頼した場合は、調査会社に支払います。支払いのタイミングが違うため、注意しましょう。
- 1.施主が解体業者に依頼
- 2.解体業者が家屋調査会社を手配
- 3.専門業者が調査
- 4.解体費用とまとめて支払う
また、解体工事を知った近隣住民が、自主的に調査を依頼するケースも。この場合の費用は、調査を依頼した住民が負担します。調査費用の負担にかかわる近隣トラブルを避けるためには、施主が受け持つ調査範囲をはっきりしておく必要があります。
まとめ
解体工事における家屋調査の重要性や流れ、費用などを紹介しました。
結論として、解体工事前は必ず家屋調査をしましょう。家屋調査をしておかないと工事後に言いがかりをつけられてしまいます。家屋調査は近隣住民だけでなく、あなた自身を守るためにも重要です。
とはいえ、解体工事や家屋調査にはわからないことも多く、不安に思っている方も多いでしょう。そのような方は、解体工事に関する明確な説明や家屋調査のサポートを徹底している株式会社上池解体興業(BOCCOS/ボッコス)にご相談ください。解体工事の専門家として、お客さまや近隣住民の安全と暮らしを守ります。
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