東京23区の中でも居住先で人気を誇る世田谷区。しかし現在、空き家の急増という深刻な課題に直面しています。
かつての憧れのマイホームが、時代の変化とともに管理の行き届かない負動産へと姿を変え、所有者の負担となっているのです。特に注意すべきは、空き家を放置することで発生する固定資産税の増額リスクです。法改正により、管理が不十分な物件への制裁は厳しさを増しています。
そこで、今回は世田谷区における空き家の現状を紐解くとともに、大切な資産を守り活かすための空き家対策方法をご紹介します。
世田谷区における空き家の現状
世田谷区は空き家問題が深刻な課題となっています。なぜ空き家が増え続けているのでしょうか？まずは、その実態を統計データから紐解きます。
東京都の空き家数ランキングで1位
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の最新の統計データによると世田谷区の空き家数は58,850戸に達し、東京都の空き家数ランキングで1位を獲得しています。2位の大田区や3位の練馬区と比較しても、その差は1万戸以上と圧倒的であり、空き家問題を抱えていることが浮き彫りになりました。
〇東京都の空き家数ランキング
| 順位 | 市区町村名 | 空き家数 |
|---|---|---|
| 1位 | 世田谷区 | 58,850戸 |
| 2位 | 大田区 | 48,880戸 |
| 3位 | 練馬区 | 39,770戸 |
| 4位 | 足立区 | 43,850戸 |
| 5位 | 板橋区 | 42,490戸 |
| 6位 | 江戸川区 | 34,130戸 |
| 7位 | 杉並区 | 34,870戸 |
| 8位 | 八王子市 | 33,650戸 |
| 9位 | 江東区 | 26,950戸 |
| 10位 | 品川区 | 26,680戸 |
| 11位 | 新宿区 | 29,180戸 |
| 12位 | 葛飾区 | 29,420戸 |
| 13位 | 中野区 | 28,620戸 |
| 14位 | 町田市 | 20,220戸 |
| 15位 | 北区 | 25,460戸 |
| 16位 | 豊島区 | 29,810戸 |
| 17位 | 港区 | 24,360戸 |
| 18位 | 渋谷区 | 19,670戸 |
| 19位 | 墨田区 | 20,500戸 |
| 20位 | 目黒区 | 18,250戸 |
| 21位 | 文京区 | 15,670戸 |
| 22位 | 台東区 | 15,390戸 |
| 23位 | 府中市 | 18,470戸 |
| 24位 | 調布市 | 13,080戸 |
| 25位 | 荒川区 | 16,920戸 |
| 26位 | 三鷹市 | 11,720戸 |
| 27位 | 西東京市 | 10,030戸 |
| 28位 | 中央区 | 11,720戸 |
| 29位 | 立川市 | 12,360戸 |
| 30位 | 日野市 | 10,950戸 |
| 31位 | 小平市 | 10,990戸 |
| 32位 | 武蔵野市 | 9,840戸 |
| 33位 | 多摩市 | 9,270戸 |
| 34位 | 東村山市 | 7,610戸 |
| 35位 | 国分寺市 | 6,870戸 |
| 36位 | 小金井市 | 7,430戸 |
| 37位 | 青梅市 | 7,520戸 |
| 38位 | 昭島市 | 7,250戸 |
| 39位 | 東久留米市 | 5,810戸 |
| 40位 | 狛江市 | 5,330戸 |
| 41位 | 国立市 | 6,160戸 |
| 42位 | 稲城市 | 3,860戸 |
| 43位 | 千代田区 | 5,300戸 |
| 44位 | 清瀬市 | 5,660戸 |
| 45位 | 東大和市 | 4,590戸 |
| 46位 | あきる野市 | 3,950戸 |
| 47位 | 武蔵村山市 | 3,070戸 |
| 48位 | 福生市 | 3,330戸 |
| 49位 | 羽村市 | 2,920戸 |
| 50位 | 瑞穂町 | 1,730戸 |
| 51位 | 日の出町 | 460戸 |
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査」をもとにランキングを作成
世田谷区の空き家の内訳
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を元にグラフを作成
世田谷区の空き家総数58,850戸の内訳を見ると、最も大きな割合を占めているのは賃貸用で32,750戸でした。次に多いのが居住用の空き家で23,840戸となっています。介護施設に入居して空き家となっていたり、相続が多発し、相続人が放置していたりする状況が推察されます。
世田谷区で空き家が増加している背景
世田谷区で空き家数が増加している背景には相続問題があります。とくに、物件所有者が介護施設に入居して、相続人が不動産をどのように取り扱うか悩んでいるケースが多く見られます。
神奈川県や千葉県にお住まいの相続人が空き家の管理をしに行き来していますが、「世田谷区に家を購入したことが1つの自慢だし生きた証だ」と壊せないようです。
また、相続人が複数いる場合に「売却か保持か」で意見がまとまらず、結果として手付かずのまま放置されてしまうのです。さらに、世田谷区には接道義務を果たしていないために再建築が困難な物件が数多く点在していることも空き家問題を加速させています。
世田谷区で空き家を放置するリスク
出典：国土交通省「空き家の放置により生じる問題とは？」
近年、世田谷区で空き家の管理を怠ることで生じるリスクは、所有者の想像を超える深刻な事態を招きかねません。そのため、空き家を放置するリスクを確認しておきましょう。
近隣トラブル
世田谷区の住宅街は隣家との距離が近く、庭木の枝や雑草がフェンスを越えて隣の敷地に侵入することがトラブルの火種となります。また、伸びた枝が隣家の日の当たりを遮るといったトラブルも多く見受けられます。
放置された植物が視界を遮ることで防犯上の不安を抱かせることも、近隣からの苦情が相次ぐ原因です。また空き家の管理をしなければ、ネズミやハクビシンといった害獣の棲家にもなり得ます。こうした管理不全は、長年築いてきた地域住民との良好な関係を損なうだけでなく、場合によっては損害賠償などの法的紛争に発展しかねないため注意が必要です。
倒壊・事故
空き家は、経年劣化により屋根瓦の剥落や外壁の剥離が起こりやすくなります。特に世田谷区は狭い道路も多く、建物の破片が隣家の敷地内へ落下したり、通行人に怪我をさせたりしてしまうリスクは高いと言わざるを得ません。
もし地震や台風などの災害時に、放置していた建物の一部が落下して事故が発生した場合、物件所有者は工作物責任を問われ、高額な賠償責任を負うことになります。
事故の被害の程度によりますが、死亡事故に発展したケースでは、損害賠償額が1億円に達することもあります。都内の住宅街では古くなった擁壁が絡む事故が発生しているため注意してください。
不法侵入
さらに深刻なのは、不審者の侵入といった犯罪の温床になることです。事実、2025年には世田谷区内の空き家で男女の遺体が見つかる事件が発生しており、管理の不備が重大な事態を招くリスクを浮き彫りにしました。
万が一、空き家が事件現場となった場合、その物件は心理的瑕疵ありとみなされ、いわゆる事故物件として扱われます。その後の売却では価格を大幅に下げざるを得なくなるなど、資産価値が著しく低下するという致命的な損失を被ってしまいかねません。
また、最近では空き巣を狙った事件が発生しており注意が呼びかけられています。介護施設に入居後に空き巣にしていた自宅が狙われるケースが増えているため注意してください。
特定空家
世田谷区では「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、管理不全とみなされた物件に対して行政による指導や勧告が行われます。
特に「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、改善勧告を受けると、住宅用地としての固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が最大6倍にまで跳ね上がるため注意が必要です。
改善が見られない場合は、最大50万円の過料が科されるほか、最悪のケースでは行政代執行による強制的な取り壊しが行われ、その費用が所有者に請求されます。
世田谷区の空き家対策
世田谷区は住みたい街として依然として高い需要を誇るエリアです。
世田谷区では、こうした空き家を地域の資源として再生させるため、全国でも有数の手厚い支援制度を整えています。所有者の意向や物件の状態に合わせて、「売却」「賃貸」「土地活用」という3つの視点から世田谷区の支援策をご紹介します。
売却
空き家売却時の大きな壁となるのが譲渡所得税ですが、世田谷区では相続した空き家の売却に伴う3,000万円特別控除が適用されます。昭和56年5月31日以前に建築された家屋を相続し、耐震改修または更地にして売却する場合、売却益から最大3,000万円が控除されます。
また、解体費用を支援する老朽建築物除却助成も売却の後押しとなるでしょう。
2025年度は太子堂・若林・三宿などの不燃化特区では、1平方メートルあたり最大27,000円の助成が出ました。2026年度も助成金があり、決定次第、区のおしらせやホームページ等で周知するそうです。古い建物が残った状態（古家付き）よりも、更地にして売却する方が買い手が見つかりやすく、高値で取引される傾向にあるため売却を検討してみることをおすすめします。
賃貸 
出典：世田谷区『せたがや空き家活用ナビ』
賃貸についても、世田谷区はせたがや空き家活用ナビという独自のマッチングプラットフォームを運営しています。このマッチングサービスは、空き家を地域に役立てたいオーナーと、活動拠点を探すNPO法人や地域団体を繋ぐ役割を担っています。
また注目すべきは、空き家を「地域貢献型」として賃貸する場合の助成制度です。例えば、コミュニティスペースや福祉施設として貸し出す場合、改修工事費と耐震改修費を合わせ、最大300万円の助成を受けることが可能です。
せたがや空き家活用ナビを通じて、以下のような地域貢献施設が誕生しています。
・高齢者デイサービス「ふくろうの家 世田谷梅ヶ丘」
・居場所カフェ「コモリナ」
・東京第二友の家「こどもホール」
・コミュニティスペース「シェア奥沢」
・高齢者デイサービスと多世代交流拠点「タガヤセ大蔵」
・グリーフケア拠点「サポコハウス」
・地域のこどもたちの子育て拠点「きぬための家」
・発達障害や知的障害を持った子供たちの居場所「凹凸キッズすぺいす」
土地活用
出典：一般社団法人世田谷トラストまちづくり『トラストまちづくり事業』
建物を解体して更地にする場合、アパート経営や駐車場管理といった活用法以外にも、世田谷区には多様な選択肢が用意されています。
特に注目したいのが、地域の安全やコミュニティに貢献しつつ、所有者の税負担を大幅に軽減できる制度です。
例えば、解体後の土地を防災広場や区民農園（ファミリー農園）として区に貸し出すことで、固定資産税や都市計画税の免除・減免措置が受けられる場合があります。更地化による急激な税負担の増大を防ぎながら、地域に親しまれる場所として土地を活かせるのは、世田谷区ならではの大きなメリットです。
こうした活用の検討にあたっては、世田谷区の空き家等地域貢献活用相談窓口（運営：一般社団法人世田谷トラストまちづくりの活用を強くおすすめします。ここでは、土地の形状や周辺環境、所有者様のご意向を丁寧にヒアリングし、専門的なコンサルティングを無料で実施しているため相談してみてください。
世田谷区の空き家対策のポイント
世田谷区は居住エリアとして根強い人気を誇り、愛着のある我が家を大切な資産として所有し続ける方は多くいます。実際に区内の不動産価格は堅調に推移しており、今後もさらなる上昇を期待する声も少なくありません。そのため、世田谷区の不動産を保有し続けている方もいることでしょう。
しかし、社会全体に目を向けると、2030年代後半には3戸に1戸が空き家になるという深刻な予測も立てられています。
将来的に空き家供給が過剰になれば、いくら人気の世田谷区でも、買い手を見つけるハードルは上がらざるを得ません。資産価値が維持されている今のうちから、早期売却や有効活用を視野に入れた管理を検討することが、大切な資産を守る上で欠かせません。これらを踏まえた上で、いつ売却すべきかを考えることをおすすめします。
まとめ
世田谷区の空き家問題は、個人の資産管理にとどまらず、地域の安全性や景観に関わる重要な課題です。2026年現在、空き家への法的規制は厳格化されており、放置は大きなリスクを伴います。
世田谷区には手厚い助成金やせたがや空き家活用ナビなどな支援制度が整っています。建物を負の遺産にしないためには、売却・賃貸・地域貢献といった多彩な選択肢から最適なものを選ぶことが大切です。ぜひ、これを機会にお持ちの空き家をどうすべきか考えてみてください。
「古い家を壊すのに補助金は活用できる」「狭小地や住宅密集地だけど解体できる？」といったお悩みはありませんか？
株式会社上池興業は、世田谷区区の住宅事情を熟知した解体業者です。
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