豊島区では再開発による大規模マンションの供給が進む一方で、老朽化した賃貸物件の空き家化が深刻な課題となっています。2026年現在、空き家対策は所有者の義務として一段と厳格化されており、放置物件の処遇について判断を下さなければなりません。
そこで、今回は豊島区内における空き家の現状とともに、所有者が知っておくべき放置リスクや具体的な対策方法について詳しく解説します。豊島区に所有している物件が空き家で悩んでいる方は、ぜひ記事を読んでみてください。
豊島区における空き家の現状
豊島区は空き家問題が深刻な課題となっています。なぜ空き家が増え続けているのでしょうか？まずは、その実態を統計データから紐解きます。
豊島区の空き家数の推移
※総務省「平成30年住宅・土地統計調査」および「令和5年住宅・土地統計調査」を元にグラフを作成
豊島区における空き家数は「令和5年住宅・土地統計調査」の最新の統計データを見ても右肩上がりの傾向にあります。2023年度には豊島区の空き家数は29,810戸に達しました。
5年前の2018年時点では27,350戸であったため、わずか5年間で2,460戸も増加していることがわかります。このように空き家が増加していく状況は、防災や防犯の観点からも課題となっています。
豊島区の空き家数の内訳
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を元にグラフを作成
豊島区の空き家総数29,810戸の内訳を見ると、空き家の約9割（87.7%）が賃貸用です。
豊島区は池袋駅を中心に交通の利便性が極めて高く単身者向けのマンションやアパートが密集しています。近年、再開発による大規模マンションの供給が進んでいますが、その一方で老朽化した賃貸物件が空き家となっています。
東京都の空き家率ランキングでは1位
東京都内でも、豊島区の空き家率は13.94%と最も高いです。住宅・土地統計調査に基づくデータによると、都内の各市区町村の中で豊島区はワースト1位となっています。
| 順位 | 市区町村名 | 空き家数 | 総数 | 空き家率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 豊島区 | 29,810戸 | 213,800戸 | 13.94% |
| 2位 | 港区 | 24,360戸 | 177,980戸 | 13.69% |
| 3位 | 清瀬市 | 5,660戸 | 41,530戸 | 13.63% |
| 4位 | 国立市 | 6,160戸 | 45,680戸 | 13.49% |
| 5位 | 府中市 | 18,470戸 | 142,390戸 | 12.97% |
| 6位 | 荒川区 | 16,920戸 | 131,160戸 | 12.90% |
| 7位 | 千代田区 | 5,300戸 | 42,210戸 | 12.56% |
| 8位 | 瑞穂町 | 1,730戸 | 14,070戸 | 12.30% |
| 9位 | 中野区 | 28,620戸 | 236,250戸 | 12.11% |
| 10位 | 立川市 | 12,360戸 | 102,640戸 | 12.04% |
| 11位 | 昭島市 | 7,250戸 | 60,820戸 | 11.92% |
| 12位 | 北区 | 25,460戸 | 213,930戸 | 11.90% |
| 13位 | 葛飾区 | 29,420戸 | 249,950戸 | 11.77% |
| 14位 | 墨田区 | 20,500戸 | 174,530戸 | 11.75% |
| 15位 | 多摩市 | 9,270戸 | 79,210戸 | 11.70% |
| 16位 | 青梅市 | 7,520戸 | 64,280戸 | 11.70% |
| 17位 | 板橋区 | 42,490戸 | 363,490戸 | 11.69% |
| 18位 | 狛江市 | 5,330戸 | 47,200戸 | 11.29% |
| 19位 | 渋谷区 | 19,670戸 | 174,970戸 | 11.24% |
| 20位 | 新宿区 | 29,180戸 | 261,030戸 | 11.18% |
| 21位 | 八王子市 | 33,650戸 | 303,470戸 | 11.09% |
| 22位 | 東大和市 | 4,590戸 | 41,490戸 | 11.06% |
| 23位 | 中央区 | 11,720戸 | 106,070戸 | 11.05% |
| 24位 | 武蔵野市 | 9,840戸 | 89,370戸 | 11.01% |
| 25位 | 小平市 | 10,990戸 | 100,600戸 | 10.92% |
| 26位 | 足立区 | 43,850戸 | 402,630戸 | 10.89% |
| 27位 | あきる野市 | 3,950戸 | 36,280戸 | 10.89% |
| 28位 | 世田谷区 | 58,850戸 | 541,000戸 | 10.88% |
| 29位 | 大田区 | 48,880戸 | 451,460戸 | 10.83% |
| 30位 | 三鷹市 | 11,720戸 | 108,940戸 | 10.76% |
| 31位 | 日野市 | 10,950戸 | 102,110戸 | 10.72% |
| 32位 | 目黒区 | 18,250戸 | 170,580戸 | 10.70% |
| 33位 | 羽村市 | 2,920戸 | 27,360戸 | 10.67% |
| 34位 | 福生市 | 3,330戸 | 31,230戸 | 10.66% |
| 35位 | 文京区 | 15,670戸 | 149,710戸 | 10.47% |
| 36位 | 台東区 | 15,390戸 | 147,140戸 | 10.46% |
| 37位 | 小金井市 | 7,430戸 | 71,400戸 | 10.41% |
| 38位 | 東久留米市 | 5,810戸 | 57,000戸 | 10.19% |
| 39位 | 品川区 | 26,680戸 | 264,650戸 | 10.08% |
| 40位 | 東村山市 | 7,610戸 | 76,940戸 | 9.89% |
| 41位 | 調布市 | 13,080戸 | 135,360戸 | 9.66% |
| 42位 | 杉並区 | 34,870戸 | 365,470戸 | 9.54% |
| 43位 | 練馬区 | 39,770戸 | 419,650戸 | 9.48% |
| 44位 | 国分寺市 | 6,870戸 | 72,880戸 | 9.43% |
| 45位 | 町田市 | 20,220戸 | 215,630戸 | 9.38% |
| 46位 | 江戸川区 | 34,130戸 | 366,170戸 | 9.32% |
| 47位 | 西東京市 | 10,030戸 | 107,690戸 | 9.31% |
| 48位 | 武蔵村山市 | 3,070戸 | 33,300戸 | 9.22% |
| 49位 | 江東区 | 26,950戸 | 298,230戸 | 9.04% |
| 50位 | 稲城市 | 3,860戸 | 44,270戸 | 8.72% |
| 51位 | 日の出町 | 460戸 | 6,630戸 | 6.94% |
※総務省「令和5年住宅・土地統計調査」を元に東京都空き家率ランキングを作成
豊島区で空き家が増加している背景
豊島区で空き家が増加している背景には大規模マンションの供給があります。
現在、大規模マンションの供給が続く一方で、古い木造アパートやマンションの空室化が進んでいます。なぜなら、賃貸物件の入居者は物件のグレードを重視する傾向にあり、家賃相場が10万〜18万円と高めでも新築マンションに転居しているためです。
また、豊島区の戸建てでは相続問題が深刻です。相続人が既に他所に住まいを構えているケースが多く、実家が活用されないまま放置される事例が後を絶ちません。建て替えが困難な再建築不可物件が多いことも空き家活用の障害となっています。
豊島区で空き家を放置するリスク
出典：国土交通省「空き家の放置により生じる問題とは？」
近年、豊島区では空き家対策が強化されています。空き家の管理を怠ることで生じるリスクは、所有者の想像を超える深刻な事態を招きかねません。そのため、空き家を放置するリスクを確認しておきましょう。
近隣トラブル
住宅が密集し、隣家との距離が近い豊島区では空き家の放置は深刻なトラブルの火種となります。
また、ハクビシンやネズミの住処となり、周辺への衛生被害も無視できません。
さらに重大なリスクが、建物の老朽化に伴う工作物責任です。台風や地震で外壁や瓦が落下し、他人の家を損壊させたり人身事故が発生したりした場合、所有者は損害賠償を命じられる可能性があります。工作物責任の賠償額は被害の程度によりますが、死亡事故では1億円を超えることもあります。
不法侵入
管理の行き届いていない空き家は一目で分かるため、不審者や犯罪グループによる不法侵入の標的となりやすいのが実情です。実際に豊島区では空き巣の被害が報告されています。
また、不法侵入者が建物内で煮炊きやタバコを使用することで、火災を招く恐れがあります。10年前の話にはなりますが、空き家が火元で住宅3棟が焼ける火事が発生しました。
さらに、近年の犯罪傾向として、空き家が特殊詐欺の受け子による荷物の受け取り先や、強盗グループの潜伏拠点として悪用される恐れもあります。
特定空家
管理を怠り状態が悪化した物件は、行政により特定空家に指定されます。豊島区でも倒壊の恐れや衛生上有害な物件への厳しい調査が行われています。
通常、住宅用地には固定資産税を6分の1に抑える特例が適用されていますが、行政から勧告を受けると優遇措置が解除されます。その結果、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍へと跳ね上がります。
一戸建ての固定資産税の平均は10～15万円ですが、40～50万円程度請求されてしまいかねません。
また2023年12月の法改正により、特定空家の手前である管理不全空き家という区分が新設されました。窓の割れや雑草の繁茂といった不十分な管理状態の場合は行政指導に従わなければなりません。指導に従わなければ50万円以下の過料、最悪のケースでは建物解体が行われ、その莫大な費用はすべて請求されます。
豊島区の空き家対策
豊島区では、空き家放置によるリスクを防ぐため、所有者の事情に寄り添った支援を行っています。
空き家活用支援事業
出典：豊島区『地域貢献型空き家利活用事業の活用事例』
豊島区が注力している空き家活用支援事業は、空き家を改修して地域課題の解決に役立てる取り組みです。
空き家を地域貢献のために提供したいオーナーと、その建物で活動を展開したいNPO法人や社会福祉法人などの団体をマッチングしています。さらに、改修費用の3分の2（最大200万円）が補助されるのも大きなメリットです。
画期的な事業である一方、建築基準法や新耐震基準への適合、団体としての活動実績が3年以上、かつ10年以上の事業継続が求められるなど、要件の厳しさが一つの特徴となっています。
空き家活用支援事業のサイト上では、空き家を改修してブックカフェにした事例などが紹介されています。
住まいの就活相談サービス
出典：豊島区『住まいの就活相談サービス』
豊島区では、空き家の活用や処分に悩む所有者のために、専門家による総合相談窓口を設置しています。
弁護士、税理士、一級建築士などの専門家が、相続登記や親族間の合意形成といった権利関係の整理から、建物の維持管理まで状況に応じた適切な助言を行います。また、所有者が遠方に居住している場合は、現地の状況を確認する「空き家巡回」を依頼することも可能です。
空き家の将来や用途についてお悩みの方は、ぜひ本サービスをご活用ください。
不燃化特区指定地区における特別な支援
出典：豊島区『不燃化特区における特別な支援』
不燃化特区に指定されている5地区では、解体や建て替えを行う方に対する助成制度を実施しています。解体工事については上限の範囲内で全額補助される仕組みとなっており、空き家の整理に有効です。
また、耐火建築物等へ建て替える際も、設計費や工事監理費の一部が助成されます。建て替え後の住宅は固定資産税や都市計画税が最長5年間にわたって減免されるという、税制上のメリットがある点も見逃せません。
豊島区の空き家対策のポイント
豊島区では空き家の譲渡所得に対する特別控除があり、相続人が昭和56年5月31日以前に建築された空き家を相続した場合は譲渡所得から2,000万円または3,000万円分の特別控除が受けられるようになっています。
しかし、相続税の基礎控除額は一律3,000万円と高く、相続人の人数により基礎控除額が変わります。
| 相続人の人数（法定相続分） | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人（600万円） | 3,600万円 |
| 2人（1,200万円） | 4,200万円 |
| 3人（1,800万円） | 4,800万円 |
| 4人（2,400万円） | 5,400万円 |
| 5人（3,000万円） | 6,000万円 |
※以降、法定相続人が増えるごとに600万円ずつ加算される
そのため、空き家を売却して相続した方が恩恵を受けられるでしょう。築年数が古い物件の場合は、更地にしておいた方が高値で売れる傾向にあるため、解体しておくことをおすすめします。
まとめ
豊島区での空き家放置は、近隣トラブルや「特定空家」への指定による増税など、大きな負債に繋がる恐れがあります。大切なのは、問題が深刻化する前に一歩踏み出すことです。売却、賃貸、あるいは投資、物件に最適な出口戦略を見つけることから始めてみてください。
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