古家付きの土地を売却したいけれど、買主を見つからないと悩んだら更地渡しにしましょう。更地渡しにすれば、買主が見つかった後に解体工事を行うだけで済むため「せっかく解体したのに土地が売れない」などの悩みを抱えずに済みます。今回は更地渡しについて詳しく解説します。
更地渡しとは
更地渡しとは、土地の上にある建物を売主負担で取り壊して買主に引き渡すことをいいます。一般的には整地されている土地を指します。
立地条件が良く需要が高い土地でも、建物が老朽化していると解体がネックとなり買主が見つかりにくいです。また、買主が見つかった場合でも解体費用の減額が求められるでしょう。このような事態を防ぎ、買主に少しでも高値で購入してもらうために、更地渡しを選択することがあります。老朽化している物件や事故物件など、建物の資産価値が見込めなさそうな場合に更地渡しを行うケースが多いです。
更地渡しと現状渡しの違い
更地渡しの反対の意味として「現状渡し」があります。2つの違いは引き渡すものです。
現状渡しとは、土地の上に建物がある状態で買主に引き渡すことをいいます。物件にある結果や不具合を修繕せずにそのまま引き渡すことです。買主に不具合箇所を説明して承諾した上で不動産売買契約を締結します。売主の負担は少ないですが、買主が見つからないというデメリットもあります。
更地渡しのメリット
更地渡しであれば3つのメリットがあります。
- ・土地が売れやすい
- ・更地費用を経費に申請できる
- ・固定資産税の軽減措置が受けられる
ここでは、それぞれのメリットについて詳しく解説します。
土地が売れやすい
建物の老朽化具合にもよりますが、基本的には古家付きの土地より更地の方が売れやすい傾向があります。なぜなら、更地の方が土地活用しやすいためです。住宅やアパートを建てたり、駐車場やコインパーキング経営などが行えます。
買主側にメリットがあるため、土地が売れやすくなるのです。土地が売れやすければ、売主側が希望する価格で売りやすくなります。
更地費用を経費に申請できる
更地渡しは売主側が解体費用を負担しなければいけませんが、経費として申請できます。
不動産売買で収入を得た場合は、不動産譲渡所得税・住民税を支払わなければいけません。
不動産譲渡所得税・住民税は長期譲渡の場合「（売却価格 – 購入価格 – 諸費用 – 特別控除）×5年超（長期譲渡所得）の税率20.315%」で計算しますが、解体工事は諸経費に含めることができます。そのため、更地渡しをすれば高値で売りやすくなるだけでなく、税負担を減らせるということになります。
固定資産税の軽減措置が受けられる
更地渡しは、不動産の買主が見つかり売買契約書を締結してから、解体工事を行います。そのため、固定資産税の軽減措置が受けられます。
固定資産税の軽減措置は建物を壊すと適用されなくなるものです。
稀に、不動産を売りやすくするために更地にして売買する人がいますが、固定資産税が上がってしまいます。更地にしたから不動産が売れる保証はなく、1年経過しても売れないことがあります。その結果、高い固定資産税を払わなければいけないという事態になりかねません。このようなリスクを更地渡しであれば抑えられます。
更地渡しのデメリット
更地渡しのデメリットは、売買契約時に解体工事や更地渡しに関する合意が必要になることです。
とくにトラブルになるのが地中埋設物です。地中埋設物とは、地中に埋まっている物を指します。土地の広さや陽当たりのように目に見えるものではありません。
住宅を建てるための基礎工事を行うときに、地中埋設物が出てきて、阻害要因となります。このような場合、売主側に契約不適合責任が生じるケースがあるのです。そのため、地中埋設物が出てきた場合はどちらが負担するか相談して、合意を得る必要があります。
更地渡しにかかる費用
更地渡しにかかる費用は「解体費用」と「建物滅失登記費用」です。
(1)解体費用
30坪の木造住宅を解体する費用相場は100～150万円です。
| 解体工事の項目 | 費用相場 |
| 仮設工事費 | 30万円 |
| 解体作業費 | 60万円 |
| 廃材処理費 | 45万円 |
| 整理費用 | 15万円 |
30坪の住宅の解体費用相場について詳しく知りたい方は、下記の記事をお読みください。
関連記事：『30坪の木造住宅を解体する費用相場は？単価や内訳をわかりやすく解説』
(2)建物滅失登記費用
建物滅失登記費用は、専門業者に依頼した場合と自分で行う場合で費用相場が変わります。
- 専門業者に依頼した場合…30,000～50,000円
- 自分で登記手続きした場合…1,000～3,000円
自分で滅失登記をした方が1/10程度に抑えられますが、期日までに手続きを行えなければ罰金が課せられます。建物滅失登記手続きについて詳しく知りたい方は、下記の記事をお読みください。
関連記事：『滅失登記手続きの費用相場は？自分で手続きして費用を安く抑える方法まで解説』
更地渡しの流れ
更地渡しの流れは以下の通りです。
- 1.不動産売買契約を締結する
- 2.解体業者に更地にしてもらう
- 3.土地の引き渡し
- 4.建物滅失登記手続きを行う
ここでは、各手順について詳しく解説します。
1.不動産売買契約を締結する
まずは、売主と買主で不動産売買契約を締結します。
契約書に更地渡しに関する取り決めを記載してトラブルを防ぎしょう。
[更地に関する取り決め]
- ・売主負担で解体工事を行うこと
- ・指定期日までに建物滅失登記手続きを行うこと
- ・土地の瑕疵担保責任に関する話し合い
とくに、トラブルになるものが土地の瑕疵担保責任です。地中埋設物が出てきた場合はどちらが負担するか相談して、合意を得ておきましょう。
2.解体業者に更地にしてもらう
不動産売買契約を締結したら、解体業者に工事をお任せします。売主は基本的に何もする必要はありませんが、信頼できる解体業者を選ぶことが大切です。以下に信頼できる解体業者の特徴をまとめたので、参考にしながら依頼先を見つけてみてください。
[信頼できる解体業者の特徴]
- ・建設業許可または解体業者登録の免許を取得している
- ・損害賠償責任保険に加入している
- ・解体工事実績を豊富に保有している
- ・契約書や見積書が明瞭に記載されている
- ・建物取り壊し証明書を発行してくれる
- ・マニフェストを発行してくれる
- ・口コミや評判が良い
解体工事業者を見積金額の安さで選ぶ方は多く見受けられますが、あまりにも安い業者に依頼するとトラブルが起きるため注意してください。
3.土地の引き渡し
解体工事を終えて整地にしたら、不動産売買の手付金を除いた代金を支払ってもらい、土地を引き渡します。土地の決済・引き渡しは、ローンの実行や代金決済を行うため、金融機関の応接室で行われるのが一般的です。入金を確認できたら、土地を引き渡します。
4.建物滅失登記
解体工事を終えてから1ヶ月以内に滅失登記手続きを行います。建物滅失登記の手順は以下の通りです。
- 1.建物の家屋番号を確認する
- 2.管轄法務局を調べる
- 3.必要な書類を揃える
- 4.建物滅失登記申請書を作成する
- 5.法務局へ書類を提出する
- 6.法務局から滅失登記完了証を受け取る
自分で手続きする方法と専門業者に依頼する方法があります。滅失登記手続きに不安を感じる場合は専門業者へ相談することをおすすめします。
更地渡しのポイント
更地渡しの流れをご紹介しましたが、買主と良好な関係を築くためのポイントを押さえておきましょう。
契約条件の調整を行う
不動産売買契約時に更地に関する取り決めを話し合い合意しましょう。繰り返しになりますが、不動産売買契約を締結する前に、以下を取り決めておくことでトラブルを防止できます。
[更地に関する取り決め]
- ・売主負担で解体工事を行うこと
- ・指定期日までに建物滅失登記手続きを行うこと
- ・土地の瑕疵担保責任に関する話し合い
地歴調査を行う
買主と地中埋設物などでトラブルを起こしたくない方は地歴調査を行いましょう。地歴調査とは、地形図や住宅地図等の各種資料やヒアリング調査によって土地の利用履歴を調べることです。地歴調査を行えば、地中埋設物が埋まっていないかどうかが正確にわかりトラブルにならずに済みます。
引き渡し遅れに注意する
解体工事は規模にもよりますが2週間～1ヶ月で終わります。しかし、解体工事は天候の影響で長引く恐れがあります。
| 雨 | 足場が悪化してしまう
地盤が緩んでしまう 基礎コンクリート等を掘り起こす作業は中止になる |
| 台風 | 解体工事が進められなくなる
足場の悪化と廃材の飛散や壁の転倒 工事は延期になる可能性が非常に高い |
| 猛暑 | 猛暑の日に作業すると疲労がたまる |
解体工事トラブルに注意する
解体工事では、次のようなトラブルが発生する恐れがあります。
- ・粉塵の飛散
- ・騒音・振動
- ・工期遅延
- ・近隣住民のクレーム
- ・廃材の不法投棄
このようなトラブルを起こしてしまうと、買主にも影響が出て近隣住民との関係が悪化してしまうかもしれません。そのため、解体トラブルを起こさない解体業者を選ぶようにしましょう。
解体工事のトラブルについて詳しく知りたい方は、下記の記事をお読みください。
関連記事：『解体工事でよくあるトラブル11選！避ける方法や相談先を紹介』
不動産会社に解体を依頼しない
更地渡しで不動産売却する場合、不動産会社から解体業者を紹介されることがあります。しかし、不動産会社は解体業者からマージン10％程度受け取っており、解体工事の見積もり金額が通常より高くなります。少しでも、解体費用を安く抑えたい場合は、不動産会社が紹介する解体業者を利用するのではなく、分離発注するようにしましょう。
分離発注について詳しく知りたい方は、下記の記事をお読みください。
関連記事：『分離発注のメリットや具体例を紹介！解体工事を分離発注すべき理由も解説』
まとめ
立地条件が良く需要が高い土地でも、建物が老朽化していると解体がネックとなり、買主が見つかりにくいです。また、買主が見つかった場合でも解体費用の減額が求められるでしょう。このような事態を防ぎ、買主に少しでも高値で購入してもらうために、更地渡しを選択することがあります。
更地渡しには、さまざまなメリットがありますが、地中埋設物が出てきたとき責任をどちらが取るかでもめやすいです。そのため、売買契約時に相談して合意形成しましょう。また、解体工事を少しでも安く抑えたい場合は、分離発注がおすすめです。信頼できる解体業者へご依頼ください。
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