再建築不可物件とは？「建て替え可能」にするための5つの救済措置
再建築不可物件とは、さまざまな理由から法律上、再建築（建て替え）が認められていない土地のことです。再建築不可物件においては、既存の建物を解体したあとに新たな建物をつくることができません。しかし実は、再建築不可物件であっても必要な手続きや申請を行うことで、新たな建築が可能となるケースが存在します。
本記事では、再建築不可物件での「建て替え」を可能にする方法について、5つの救済措置を交えながら、解体工事のプロフェッショナルである「株式会社上池解体興業（ボッコス/BOCCOS）」がわかりやすく解説します。記事後半では、2025年に改正予定の建築基準法について、再建築不可物件と関わりが深い部分についても触れていますので、ぜひ最後までご覧ください。
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再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、主に現在の建築基準法の規定を満たさないため、再建築（新築のほか改築や増築、移転なども含む）が認められていない物件のことです。再建築不可となる理由は、大きく分けて以下2つです。
1. 区域区分による制限がある場合
建築基準法や都市計画法では、土地の利用目的や用途を制限する区域区分が定められています。とくに市街化調整区域内（市街化を抑制する地域）の土地は原則として再建築が認められていません。
2. 接道義務を満たしていない場合
都市計画区域と準都市計画区域内では、建築基準法における接道義務を満たしていない土地の再建築が認められていません。
このほかにも国や各自治体の法令および条例によって、再建築に制限がかかっている土地も存在します。なお再建築不可物件は、あくまでこれから新たに建て替えなどを行うことが認められていないだけで、現存する建物にそのまま住み続けたり利用し続けたりすることは問題ありません。
再建築不可物件が存在する理由
「再建築不可物件に指定されている土地になぜ建物が存在しているのか？」と疑問に思われる方もいると思います。これは、再建築不可という決まりがスタートする前に建てられたものが今でも残っているためです。再建築不可物件に深く関わる建築基準法が制定されたのは昭和25年（1950年）、また都市計画法が制定されたのは昭和43年（1968年）です。これらの法令が制定される前に建てられた住宅などのなかには、現在の再建築不可物件に該当する土地に建っているものが存在します。また、建築基準法や都市計画法は何度も改正されているため、建築当時は問題がなかった土地でも、現在の法令と照らし合わせると再建築不可となるようなケースもあるのです。なお、違法建築により再建築不可物件に建てられた住宅なども一定数存在します。
接道義務違反に該当するケースが多い
再建築不可物件と判断される土地のなかで多いのは接道義務違反に該当するケースです。接道義務とは、建築基準法第43条「建築物の敷地は、（原則として幅員4メートル以上の）道路に2メートル以上接しなければならない」というものです。たとえば、何十年も前に農地を分筆して多少強引に住宅を建てたような場合、建築基準法の定める道路にしっかりと接しておらず、結果として再建築不可となることもあります。
接道義務は主に火災などの際に緊急車両が通れる幅を確保しておくこと、また地震や洪水などの災害時に避難路をしっかりと確保しておくことを目的に定められている決まりです。つまり「安全確保ができないような土地に新たに住宅などを建てることを認めない」というのが、再建築不可物件の基本的な考え方となります。
再建築不可物件に該当するか確認する方法
「家族の土地と建物を相続したけど、その土地が再建築不可物件に該当するかもしれない」といったケースはよく耳にします。そのような場合の確認方法を紹介します。
対象物件が位置する自治体に確認
調べたい土地がある役所などに問い合わせるのがもっとも確実な方法です。事前に登記情報など必要となりそうな情報を揃えておくと、その後の確認がスムーズに進みます。再建築不可物件の担当課は「道路課」や「建築課」（自治体ごとに名称は異なります）と呼ばれる部署であることが多いでしょう。
専門家に調査を依頼
建て替えを検討していたり、売却を予定していたりする場合は、住宅会社や不動産会社に調査を依頼するのも一つの手です。再建築不可物件に該当するかどうかの情報だけでなく、土地の活用方法や次に紹介する救済措置についても相談したいのであれば、はじめから専門家の意見を聞いてみると良いでしょう。
再建築不可物件での建て替えを可能にする5つの救済措置
再建築不可物件には原則新しい住宅などを建てることはできません。とはいえ、どのような状況においても再建築が認められないかというと実はそのようなことはないのです。再建築不可物件でも建て替えができる条件、いわば救済措置が主に5つ存在します。
1. 市街化調整区域の場合は建築許可を取得
市街化調整区域内に位置することで再建築が認められていない物件に関しては、個別に建築許可（建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設許可）を得られれば、建て替えなども可能になります。建築許可が下りる可能性がある条件としては、「区域内の生活に貢献できるかつニーズがある建物の再建築」や「所有者の親族が行う再建築」などが挙げられます。このような条件を満たすのであれば、開発許可権者（都道府県知事や市町村長）から建築許可を受けることで、再建築が可能となるでしょう。
参考：福岡市 「建築許可」とは何か。（都市計画法第43条第1項等）
2. 隣地の購入・借用
接道義務の要件を満たしていないことで再建築が認められていない土地に関しては、隣地を購入するまたは借りることで、接道義務をクリアできるかもしれません。たとえば、旗竿地とも呼ばれる道路から本来の敷地までの通路の幅が狭く長いような土地の場合、隣地を購入し幅を広げることで、接道義務を満たせるケースがよくあります。隣地全体ではなく接道義務を満たすために必要な部分だけを購入すれば良いのですが、分筆なども手間もあるため、細かい点は隣地の所有者との交渉次第でしょう。また、購入でなくとも借用するという形でもOKです。借用であれば購入に比べ費用が抑えられるというメリットはありますが、隣地の所有者の意向によっては将来的に再建築不可物件に戻ってしまう可能性もあります。
関連記事：旗竿地は建て替えできる？解体工事を行う場合の費用や注意点も解説
3. 建築基準法第43条第2項第2号許可（但し書き道路）の取得
建築基準法第43条第2項第2号とは、接道義務の例外を定めた法令です。一定の基準を満たしたうえで、市町村や都道府県に設置される建築審査会の同意を得ることで、本来接道義務を満たしていないような敷地でも例外的に建て替えなどの許可を受けられます。建築基準法第43条第2項第2号が定める基準には次のようなものがあります。
- 利用者が少数であり、その用途および規模に関し国土交通省令で定める基準に適合すること
- 特定行政庁（都道府県知事や市町村長）が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの
- 敷地の周囲に広い空地を有すること
これらの基準を満たしながら、建築審査会の同意が得られれば、再建築不可物件でも建て替えが認められます。なお、この建て替え許可は一度限りであり、次に建て替えを行う際には、あらためて許可を得る必要がある点に留意しましょう。
4. 位置指定道路の申請
位置指定道路とは、私道の一つです。都道府県知事や市町村長から位置指定を受けた道路であり、接道義務は公道だけでなくこの位置指定道路に接していることでも満たせます。再建築不可物件の面する道路が私道だった場合、この位置指定道路の申請をおこない認可が下りれば、建て替えなどが認められます。ただし、私道にはそもそも所有者が複数いることも多く、原則としてその全員から承諾を得る必要があるため、決して簡単におこなえる申請ではありません。
5. セットバック
建築基準法が定める道路とは、幅員（道路の幅）が4メートル以上のものに限られます。ただし、建築基準法第42条第2項により例外的に道路とみなされるものもあり、これを2項道路（みなし道路）と呼びます。接道義務とは、建築基準法の定める幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりです。しかし、幅員4メートルに満たない2項道路に接するような土地の場合は、例外的に道路の中心線から2メートル下がった線を道路との境界とみなすというルールも存在します。このことをセットバック（敷地の後退）と呼びます。セットバックに該当する部分には住宅などを建てることができず、また敷地面積にも算入されません。再建築不可物件のなかには、幅員4メートル未満の2項道路に接していることで、接道義務が満たせていないことも多々あります。そのような土地の場合、セットバックを前提とした建て替えであれば認められるケースがあるのです。
救済措置の適用を受けるのは決して簡単ではない
ここまで紹介したように、再建築不可物件での建て替えなどを可能にするための方法（救済措置）は複数用意されていますが、どれも決して簡単ではありません。
周辺住民の理解を得る必要がある
法令が定める条件をクリアするのはもちろん、周辺住民の理解・協力を得なければいけない場面も多いといえるでしょう。とくに隣地の購入や借用がポイントとなるようなケースでは、隣地の所有者と交渉が必要になります。隣地の所有者が建て替えに反対という立場になってしまった場合、土地の売却や貸与をしてもらえない可能性が高くなります。このような事態にならないように、あらかじめ建て替えの目的や交渉理由をしっかりと伝え、理解を得られるようにすることが非常に重要です。
多額の費用がかかる場合も
再建築不可物件を建て替え可能な土地にするためには、場合によっては多額の費用がかかることもあります。たとえば、セットバックや位置指定道路の申請には少なくとも数十万円のコストが見込まれます。さらにいえば、隣地を購入する場合は、周辺相場よりも高い値段で取引せざるを得ないケースも珍しくありません。
再建築不可物件の活用方法【建て替え以外】
前章で述べたように、再建築不可物件での建て替えを可能にするための許可を受けることは決して簡単ではなく、手を尽くしたとしても再建築ができないという結論にいたることも多いといえるでしょう。そのような場合に備えて、再建築不可物件の建て替え以外の活用法についても考えておくことが大切です。
駐車場として有効活用
再建築不可物件を月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法があります。「既存の建物を解体して駐車場にするのも再建築に該当するのでは？」と疑問に思われるかもしれませんが、基本的に駐車場は建物に該当しないため、規模の大きなものでなければ、許可を受ける必要はありません。そのため、再建築不可物件において古いアパートを解体して駐車場にするという例はよくあります。一方、駐車場経営の難しさはよく考慮する必要があり、ニーズのない地域で駐車場を開業しても損が大きくなるばかりです。駐車場経営を考えているのであれば、専門家の助けも借りながら、慎重に検討を進めることが重要です。
リフォーム
再建築不可物件に建つ住宅などは原則として増築や大規模な改築ができません。しかし、木造二階建てなど（4号建築物）の確認申請が原則不要な住宅のリフォームは可能です。条件を満たせば、スケルトンリフォームを行うこともできるため、建て替えでなくとも新築同様の建物に変えることもできます。ただし、2025年に予定されている建築基準法の改正で、建築確認申請が必要なリフォームの範囲が広がるため（4号特例の縮小）、今後は再建築不可物件におけるリフォームの可能性が狭まることが考えられます。再建築不可物件に建つ住宅のリフォームをお考えの方は、最新情報を随時チェックするようにしましょう。
賃貸
再建築不可物件の貸し借りは禁止されていないため賃貸にまわすことも可能です。たとえば、解体も視野に入れている古い一軒家が再建築不可物件に建っている場合、前述のリフォームを入れて賃貸物件として入居者を募集してみるのも活用法の一つの手といえるでしょう。
売却
再建築不可物件の売買は禁止されていないため、売却自体は問題なく可能です。しかし、通常の土地と比べて取引価格はグッと下がる傾向にあります。周辺相場に比べて50%から70%ほどが再建築不可物件の取引価格だともされています（広さや立地などの条件にもよるため一概にこの通りというわけではありません）。なお、再建築不可物件の上に処分に困るような建物がある場合、価格はさらに下がる、また買い手がなかなか見つからないこともあります。そういった場合は解体工事をおこない更地にすることも一つの解決策になるでしょう。
これらのほかにも
- ・駐輪場にする
- ・家庭菜園にする
- ・自動販売機を設置する
- ・太陽光発電パネルを設置する
- ・資材置場にする
などの活用法も考えられます。
まとめ
本記事では、再建築不可物件での「建て替え」を可能にするための条件について、5つの救済措置に触れながら解説しました。
さらに記事後半では、再建築不可物件の建て替え以外の活用方法についても紹介しました。
再建築不可物件における建て替えや活用は建築分野への深い理解が必要となり、また手続きなども簡単ではありません。本記事を参考に、まずは専門家に相談してみるのがおすすめです。
東京都目黒区の株式会社上池解体興業(ボッコス/BOCCOS)では、建物の解体工事を徹底サポートしております。東京都内を中心に関東地域において「空き家・木造住宅・ビル・店舗内装」の解体工事を承っており、豊富な実績があります。本記事で取り扱った再建築不可物件の解体についても不明点があればぜひご相談ください。当社では丁寧なヒアリングを心がけておりますので、初めての方でも安心してご利用いただけます。お見積もりは完全無料ですので、当社Webサイトに掲載の「電話・メール・LINE」からお気軽にお問い合わせください。
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