旗竿地は建て替えできる?解体工事を行う場合の費用や注意点も解説 - 株式会社上池解体興業(ボッコス)

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旗竿地は建て替えできる?解体工事を行う場合の費用や注意点も解説


旗竿地

 

旗竿地は、道路に面する部分が狭く、その先に住宅を建てる敷地までの細長い通路がある土地です。住宅地に位置していることも多く利便性が高い一方で、建て替えや新築には制限がかかることもあります。

 

本記事では、旗竿地で建て替えを行う場合の注意点を、接道義務や解体工事のポイントも交えながら、解体工事のプロフェッショナルである「株式会社上池解体興業(ボッコス/BOCCOS)」がわかりやすく解説します。建て替えができる旗竿地と建て替えができない旗竿地の違いについても詳しく紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

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旗竿地とは

 

メリット・デメリットと書かれた道標

 

旗竿地とは、道路に接する部分(間口)が非常に狭く、その先に通路となる細長い土地と住宅を建てるための敷地が存在する土地です。本地部分と通路部分がそれぞれ旗とその竿のように見えることから、旗竿地と呼ばれています。

 

旗竿地は、昭和40年代から50年代にかけて都市部で道路拡張や区画整理が行われた際にできた土地として、今も住宅密集地を中心に残っているといわれています(※旗竿地がつくられる背景には諸説あります)。

 

旗竿地のメリット

旗竿地には、主に次のようなメリットがあります。

 

  • ・住宅地に位置していることが多く、利便性が高い
  • ・周囲に建物が密集していることから、プライバシーが守りやすい
  • ・土地の価格が比較的安い

 

最大のメリットは価格の安さです。具体的な価格はその土地の条件や周辺相場によって異なりますが、一般的に旗竿地の通路部分については費用がほとんどかからないといわれています。つまり、住宅を建てる本地部分のみの価格で通路部分も購入できるようなイメージです。くわえて、通路部分は敷地面積にきちんと算入できます。建ぺい率や容積率を計算するうえで考慮できるため、土地購入費を抑えながら大きな住宅を建てたい方にはおすすめの土地ともいえるでしょう。

 


 

旗竿地のデメリット

一方、旗竿地には、主に次のようなデメリットもあります。

 

  • ・接道義務を満たしていない場合、建て替えや新築が困難になる
  • ・風通しや日当たりが悪い
  • ・道路からの出入りが不便になる

 

旗竿地のなかには再建築(建て替え)や新築が困難な物件もあります。これは主に接道義務を満たせていないことが原因です。接道義務とは、建築基準法第43条「建築物の敷地は、(原則として幅員4メートル以上の)道路に2メートル以上接しなければならない」(※)というものです。旗竿地のように出入り口と本地までの通路が非常に狭い土地の場合、接道義務が満たせていないケースも多々あり、この場合建て替えなどが認められません。

※引用:建築基準法第43条 | e-Gov法令検索

 

また、たとえ接道義務が満たせていたとしても、通路の狭さゆえ重機などを入れることができず、希望の住宅を建てられないまたは資材や廃材の運搬に多額の追加費用がかかるといったケースもあります。土地本体の安さだけに注目するのではなく、建築可能性やトータルコストにも目を向けることが非常に重要です。

 


 

建て替えができる旗竿地とできない旗竿地の違い

 

YESとNOが書かれた標識

 

「旗竿地=建て替え不可」という印象を持つ人の多いのですが、旗竿地だからといって必ずしも建て替えできないわけではありません。再建築(建て替えや新築など)ができる旗竿地とできない旗竿地の違いは次の通りです。

 

間口と通路すべてが2メートル以上=建て替え可能

 

接道義務を満たした旗竿地のイラスト

 

道路と接する出入り口(間口)の幅が2メートル以上かつ本地までの通路の幅がすべて2メートル以上であれば、原則として建て替え可能な旗竿地です。わかりやすく表現するならば、直径2メートルのボールが間口から本地まで問題なくスムーズに通過できるのであれば、接道義務を満たしているということになります。

 


 

間口や通路に2メートル未満の部分が一箇所でも存在=建て替え不可能

 

接道義務を満たしていない旗竿地のイラスト

 

道路と接する出入り口はもちろん、本地までの通路に一箇所でも2メートル未満の部分がある場合、接道義務を満たしません。古くから旗竿地であるような土地は通路の幅が一定でないことも多く、間口は2メートル以上あるにも関わらず、実は再建築不可物件に該当していたというようなケースもあります。

 

なお、旗竿地としては接道義務を満たしていたとしても、そのほかの条件によっては建て替えができないこともあります。再建築不可物件の建て替えについては次の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ確認してみてください。

 

関連記事:再建築不可物件とは?「建て替え可能」にするための5つの救済措置

 


 

旗竿地の建て替えや解体工事で注意すべき点

 

「Very Important」と書かれた紙

 

再建築可能な旗竿地であっても、実際の解体や施工の際には、通常の整形地と比較して注意すべき点が多く存在します。

 

通路部分の幅によっては重機が入らないこともある

たとえば、中型トラックと呼ばれる4tトラックの幅は2メートル以上あります。間口や通路の幅がぎりぎり2メートルだった場合、接道義務は満たしますが、中型トラックや幅のある重機が通れないケースもあるでしょう。どの重機を使用して家を建てるかは状況によりますが、特定の重機が使えないことで、解体や家づくりに制限が生じる可能性もあります。

 


 

近隣住宅への配慮が必要になる

旗竿地の多くは住宅密集地にあり、四方を住宅に囲まれていることも多いため、解体工事や新たな家を建てる工事の際は細心の注意が必要となります。近隣住民への対応は工事を依頼した会社が代行するケースも多いのですが、可能であれば念のため事前に近隣の方への挨拶とお願いを行うのがおすすめです。

 


 

解体費用が高額になることが多い

旗竿地における建物の解体費用は整形地での解体費用と比べ、高額になることも少なくありません。次表は、一般的な木造二階建て住宅の解体費用の目安です。

 

坪数解体費用(目安)
20坪70万円〜100万円
30坪90万円〜150万円
50坪150万円〜250万円

 

旗竿地の場合、間口や通路が非常に狭く、解体を効率的に行うための重機を入れることができなかったり、廃材搬出のためのトラックが通れなかったりすることがあります。そうした場合、どうしても人力に頼らざるを得ないため、通常の解体工事よりも工数がかかります。結果として、工期はもちろん解体費用も上乗せになるケースがあるのです。なお、住宅の解体費用について、費用を抑えるテクニックなどを次の記事で紹介していますので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

 

関連記事:家の解体費用を安くする方法6つ!解体のプロが節約テクニックを紹介

 


 

事業者によっては旗竿地に非対応のケースも

旗竿地の工事には細心の注意を払わなければなりません。そのため、業者選びも非常に重要になります。なかには旗竿地での工事を嫌がる会社もあるかもしれません。事前に相談したうえで現地も直接見てもらい、トータルでどのくらいのコストがかかるのか、近隣対応をしっかりとしてもらえるのかなどよくチェックしたうえで工事を依頼する事業者を決めましょう。

 

なお、東京都目黒区の株式会社上池解体興業(ボッコス/BOCCOS)では、建物の解体工事を徹底サポートしております。東京都内を中心に関東地域において「空き家・木造住宅・ビル・店舗内装」の解体工事を承っており、豊富な実績があります。旗竿地の解体についても不明点があればぜひご相談ください。お見積もりは完全無料ですので、当社Webサイトに掲載の「電話・メール・LINE」からお気軽にお問い合わせください。

 

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再建築不可の旗竿地で建て替えを行う方法

 

契約書と握手

 

間口や通路の幅が2メートル未満の場合、その旗竿地は再建築不可物件に該当します。しかし、必要な対策や申請を行うことで、再建築が認められるかもしれません。本章ではそのなかで代表的なものを紹介します。

 

隣地の購入

旗竿地の間口や通路部分の両側の土地を所有者から譲ってもらうことで、接道義務を満たす方法があります。土地の購入に費用はかかりますが、再建築が可能な土地になることで、旗竿地自体の価値も大幅に上昇するため、将来的な売却も視野に入れているのであればおすすめの方法です。

 


 

隣地の借用

予算的に土地の購入ができない、または隣地の所有者が売却に難色を示している場合などは、隣地を一時的に借用するという方法もあります。この場合、口約束ではなくきちんと賃貸借契約を結ぶ必要があります。なお、隣地の所有者とのトラブルを避けるためにも、交渉には不動産業者など専門家に入ってもらうのがおすすめです。

 


 

建築基準法第43条第2項第2号許可(但し書き道路)の取得

建築基準法第43条第2項第2号とは、接道義務の例外を定めた法令です。一定の基準を満たしたうえで、市町村や都道府県に設置される建築審査会の同意を得ることで、本来接道義務を満たしていないような敷地でも例外的に建て替えなどの許可を受けられます。建築基準法第43条第2項第2号が定める基準には次のようなものがあります。

 

  • ・利用者が少数であり、その用途および規模に関し国土交通省令で定める基準に適合すること
  • ・特定行政庁(都道府県知事や市町村長)が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの
  • ・敷地の周囲に広い空地を有すること

※参考:建築基準法第43条 | e-Gov法令検索

 

これらの基準を満たしながら、建築審査会の同意が得られれば、再建築不可の旗竿地でも建て替えが認められます。なお、この建て替え許可は一度限りであり、次に建て替えを行う際には、あらためて許可を得る必要がある点に留意しましょう。

 

なお、旗竿地も含めたさまざまな再建築不可物件における建て替えについては次の記事でも解説しています。より詳しく知りたい方はチェックしてみてください。

 

関連記事: 再建築不可物件とは?「建て替え可能」にするための5つの救済措置

 


 

再建築不可の旗竿地の有効活用法

 

ショベルカーを使用した解体工事

 

前章で紹介したように、再建築が認められない旗竿地で建て替えなどを行う方法(救済措置)はありますが、決して簡単ではありません。手を尽くしたとしても、隣地の所有者の理解が得られなかったり、但し書き道路の許可が下りなかったりするケースもあるでしょう。そのような場合は、旗竿地の建て替え以外の活用を考えなければなりません。本章では、建て替えができない旗竿地の活用方法として代表的なものを紹介します。

 

リフォーム

建て替えが認められない旗竿地に建つ住宅は原則として増築や大規模な改築ができません。しかし、木造二階建てなど(4号建築物)の確認申請が原則不要な住宅のリフォームは可能です。条件を満たせば、スケルトンリフォームを行うこともできるため、建て替えでなくとも新築同様の建物に変えることもできます。

 

旗竿地のメリットでも紹介したように、旗竿地にはプライバシー保護や立地、価格の安さの観点から、そのほかの土地に比べて優れた点も多く存在します。場合によっては、リフォームを行い賃貸物件として希望者に貸し出すことも可能でしょう。

 

ただし一つ注意しなければならない点があります。2025年に予定されている建築基準法の改正で、建築確認申請が必要なリフォームの範囲が広がるため(4号特例の縮小)、今後は再建築不可物件におけるリフォームの可能性が狭まることも考えられます。再建築不可物件に建つ住宅のリフォームをお考えの方は、最新情報を随時チェックするようにしましょう。

 


 

駐車場経営

再建築が認められない場合、月極駐車場コインパーキングとして活用する方法もあります。「既存の建物を解体して駐車場にするのも再建築に該当するのでは?」と疑問に思われるかもしれませんが、基本的に駐車場は建物に該当しないため、よほど規模の大きなものでなければ、許可を受ける必要はありません。

 

ただし旗竿地の場合、間口や通路が狭いことも多いため、車の出入りがしっかりとできるのかどうかは駐車場にするうえで大切なポイントです。また、経営自体の難しさもよく考慮する必要があり、ニーズのない地域で駐車場を開業しても損が大きくなるばかりです。駐車場経営を考えているのであれば、専門家の助けも借りながら、慎重に検討を進めることが重要になります。売却なども視野に入れながら、幅広く考えていくと良いでしょう。

 


 

まとめ

本記事では、旗竿地における建て替えについて、建て替えができる旗竿地とできない旗竿地の違いや建て替え工事を行う際の注意点を中心に解説しました。

 

 

旗竿地の解体工事には専門的な知識の有無が重要となるため、業者選びは慎重に行う必要があります。旗竿地の建て替え・解体などを検討中の方は、ぜひ本記事を参考に最適な業者を探してみてください。

 

東京都目黒区の株式会社上池解体興業(ボッコス/BOCCOS)では、建物の解体工事を徹底サポートしております。東京都内を中心に関東地域において「空き家・木造住宅・ビル・店舗内装」の解体工事を承っており、豊富な実績があります。本記事で取り扱った旗竿地における解体についても不明点があればぜひご相談ください。当社では丁寧なヒアリングを心がけておりますので、初めての方でも安心してご利用いただけます。お見積もりは完全無料ですので、当社Webサイトに掲載の「電話・メール・LINE」からお気軽にお問い合わせください。

 

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