借地にある家を解体して地主に土地を返却したいけれど、解体費用が払えないかもしれないと不安を感じていませんか？お世話になった地主さんとは良好な関係を築きたいですよね。
今回は、解体業者の上池解体興業が借地に建つ家の解体費用が支払えない場合の対処法ついて解説します。
借地の家の解体費用相場
まずは、借地の家の解体費用はどれぐらいするのか確認しておきましょう。一般的な木造住宅(30坪)の解体費用相場は100～150万円です。
解体費用の内訳
| 仮設工事費 | 15～20万円 | 足場や養生シートなどの設置費用 |
| 解体作業費 | 40～45万円 | 重機レンタル料や人件費 |
| 廃材処理費 | 35～40万円 | 廃棄物の処理費用 |
| 整地費用 | 15～29万円 | 解体工事後に土地の整備をするための費用 |
※上記には「付帯工事費」「アスベスト関連費」「家屋調査費」「舗装費」が含まれていません。
30坪の解体費用相場について詳しく知りたい方は、下記の記事を読んでみてください。
関連記事：『30坪の木造住宅を解体する費用相場は？単価や内訳をわかりやすく解説』
借地の家の解体費用は誰が負担するのか
借地の家の解体費用は、基本的に建物の所有権を持つ借地人が負担しなければいけません。借地の解体の流れは以下の通りです。
- 1.地主へ連絡をする
- 2.解体業者を選定する
- 3.更地を返還する
- 4.建物滅失登記をする
また、ここでは状況別に、もう少し詳しく解説します。
借地に建つ空き家
借地契約では、借地人が空き家を解体して地主に土地を返還することが定められています。そのため、借地人が解体費用を負担しなければいけません。
しかし、建物譲渡特約付借地契約を交わしていた場合は、契約期間満了後に借地の上の建物を地主に買い取ってもらえます。そのため、借地契約に特約が付いているか確認してみましょう。
相続した実家
空き家状態になっている実家を解体する場合は、相続人が解体費用を負担します。親族で所有権を分割して共有名義にする場合は、持分割合に応じて解体費用を負担するケースが多いです。
実家の解体費用が支払えないとお悩みの方は、相続放棄するのも1つの選択肢です。相続放棄すれば、借地権や建物の管理義務がなくなります。
しかし、相続放棄とは他の財産も一切相続できなくなるため、よく考えて決断するようにしましょう。
借地に建つ家の解体費用が払えない場合の4つの対処法
借地に建つ家の解体費用が払えない場合は、4つの対処法があります。
1.ローンを活用する
解体費用が支払えない方は、ローンを活用する方法があります。解体工事に活用できるローンは主に3種類に分けられます。
| 住宅ローン | 建物を建て替えるときに活用できる低金利のローン |
| 解体ローン | 解体工事のために活用できるローン
融資を受ける条件が緩くて金利も手頃である |
| フリーローン | 多目的に利用できるローン
すぐに融資を受けられるが金利が高い |
借地権に建つ家の解体費用におすすめのローンは「解体ローン」です。
手元資金が足りないけれど、地主に土地を返却したいとお考えの方に解体ローンを借りてみることをおすすめします。
解体工事で活用できるローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：『住宅解体工事で使えるローンの種類とは？「空き家解体専用のローン」もある』
2.補助金制度を活用する
解体費用を払うと手元資金がなくなるという方は補助金制度を活用しましょう。
自治体が補助金制度を施行しており、老朽化した空き家や耐震基準を満たさない木造住宅の解体費用の一部を補助しています。
「老朽危険家屋解体工事補助金」「木造住宅解体工事費補助金」など自治体で名称や補助額、条件が異なります。建物の所在地を管轄するホームページをご確認ください。
また、補助金制度は予算を消化したら終了します、そのため、補助金制度を活用する場合は速やかに申請手続きしましょう。
老朽危険家屋解体工事補助金について詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：『老朽危険家屋解体撤去補助金制度とは？補助金額や受給条件、申請方法を解説』
3.地主に相談する
借地に建つ家の解体費用が払えない場合は、地主に相談する選択肢もあります。
しかし、借地の返還をめぐる問題はトラブルに発展するケースは多いです。なぜなら、30年、50年と時の流れにより権利関係が不明確になっていることが多いためです。解体費用が払えないと相談するとトラブルが起きてしまうかもしれません。
そのため、地主との関係でどうすべきか考えた方がよいでしょう。地主と関係が良好な場合は以下のような相談ができます。
建物と借地権を売却する
借地人の保有する建物と借地権を売却すれば、解体費用を支払わずに済みます。借地権とは土地を借りて地代を支払い、借地の上に建物を建てる権利です。
借家人は借地権を手に入れれば、所有する土地を好きなように運営できるようになります。そのため、借家人が喜んで建物と借地権を購入してくれるケースもあります。
しかし、借地権の買取相場に明確なものがありません。そのため、話し合いが難航してしまう恐れがあります。
建物と借地権、底地を一緒に売却する
借地人が保有する建物と借地権、借家人が保有する底地を合わせて不動産として売却すれば高値で売れる可能性があります。
しかし、不動産売却で得た利益をどのように配分するか、借地人と借家人で話がまとまりにくくなります。
また、買主が借地人と借家人の双方と契約しなければいけず手続きが複雑になり、時間がかかることを理解しておきましょう。
第三者に建物と借地権を売却する
地主から許可を得る必要はありますが、第三者へ売却することも検討できます。第三者に建物と借地権を売却したら、地主に対して譲渡承諾料を支払う必要があります。
譲渡承諾料は更地価格の3～5％程度です。更地価格が3,000万円の場合は90～150万円を支払わなければいけません。場合によっては、解体費用より多くの資金を用意しなければいけなくなります。
4.建物を貸し出す
借地契約期間中であれば、建物を貸し出す方法もあります。建物を貸し出すのであれば、地主の許可を得る必要はありません。
しかし、建物を貸し出すためにリフォームを行いたい場合もあるでしょう。経年劣化による簡単な修理は自由に行えますが、大がかりなリフォームは地主の承諾が必要になります。
借地の家の解体費用を安くするコツ
ローンを活用する場合は解体工事費用を少しでも安くしたいと感じるかもしれません。そのような方はコツを押さえて解体費用を安く抑えましょう。
自分たちで不用品を処分する
空き家の中の不用品は、自分たちで処分しておきましょう。なぜなら、解体業者に不用品処分をお任せすると産業廃棄物処分費が発生して料金が高くなるためです。
不用品を処分するとき、不用品買取業者を利用してみることをおすすめします。現場まで出張に来てくれて、さまざまな不用品を買取してもらえます。メルカリなどのフリマアプリを上手く活用して不用品処分する方も多いです。
また、庭木の伐採や雑草の処理をしておけば、解体業者の負担が減るため見積金額が安く抑えられます。
とくに空き家となった実家の場合は、遺品整理すれば高く売れるものがあります。どのようなものが高く売れるか知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：『家屋解体後の廃棄物・不用品は売れるもの？処分方法や高く売るコツも』
複数の業務の見積もりを比較する
解体工事費用の見積もり依頼は、必ず複数社に依頼をしましょう。
なぜなら、1社だけに見積依頼すると、見積金額が適正かどうか判断できないためです。また、解体業者の対応力を比較できません。
2～3社の解体業者に見積依頼すれば、見積金額の費用感を確認できます。業者による対応力の違いが理解できて、どこに依頼すべきか判断しやすくなります。
解体業者で重機を保有しているのか、レンタルしているかでも見積金額に差額が出てくるため、必ず複数の業者へ見積もり依頼しましょう。
解体工事の見積書の見方について詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：『解体工事の見積もり総まとめ！チェック項目や事例をわかりやすく解説』
梅雨の時期を避ける
梅雨の時期など雨が多かったり、雪が積もったりして解体作業の工期が伸びると解体費用が高くなります。なぜなら、重機のレンタル料金が発生するためです。
そのため、少しでも解体費用を安く抑えたい方は、梅雨の時期などに依頼するのは避けることをおすすめします。
梅雨の時期などを避けるために、解体期間がどれぐらいか知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：『家の解体期間は面積や構造で違う？延期させないための注意点も解説』
繁忙期を避けて依頼する
解体費用を安く抑えたい場合は、解体業者が職人を確保しやすい閑散期に依頼しましょう。解体業者の閑散期は6～9月、12月～1月です。この時期に依頼をすれば、解体費用が安く抑えられます。
解体業者の繁忙期は2月や3月です。企業の決算月が集中してオフィスなどの解体件数が増えます。職人の確保が難しくなり見積金額が高くなるため、2月や3月の依頼は避けましょう。
建物滅失登記手続きを自分で行う
解体費用を安く抑える方法でありませんが、借地を返還するときに必要な建物滅失登記手続きを自分で行えば、土地家屋調査士や司法書士に手数料を支払わずに済みます。
建物滅失登記の手続き費用相場は3～5万円です。自分で必要な書類を集めて建物滅失登記手続きをする場合は、1,000～3,000円で済みます。
まとめ
借地に建つ家の解体費用は、基本的に建物の所有権を持つ借地人が負担することになります。借地に建つ家の解体費用が払えない場合の対処法には、以下の方法があります。
- ・ローンを活用する
- ・補助金制度を活用する
- ・地主に相談する
- ・建物を賃貸物件として貸す
どの方法がよいかは地主との関係性によります。そのため、地主に迷惑かけたくない方はローンを活用したり、補助金制度を活用したりした方がよいでしょう。
株式会社上池解体興業(BOCCOS/ボッコス)では、現地調査と見積もりを無料で承っております。解体工事がはじめての方でもわかるように、施工内容や金額の内訳などを説明いたしますので、安心してご相談ください。
また、補助金やローン利用のサポートも可能です。お客さまの負担を最低限に抑える解体工事を心掛けておりますので、わからないことは何でもお聞きください。納得のいく解体工事をしたい方からのお問い合わせをお待ちしております。