家を壊して建て替える費用の目安は？フルリフォームとの比較も

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実家の老朽化、同居のための二世帯住宅への変更、バリアフリー化のための平屋への建て替えなど、住まいの建て替えを検討するシーンはさまざまです。また、相続によって受け継いだ土地に建つ中古住宅を建て替えることで、新しい住まいを手に入れるという選択肢もあります。しかし、建て替えには解体工事を含む多額の費用がかかるのが現実です。

本記事では、解体工事のプロフェッショナルである「株式会社上池解体興業（ボッコス/BOCCOS）」が、家を壊して建て替える費用の全体像について、フルリフォームする場合の費用と比較しながら、詳しく解説します。さらに、両者のメリット・デメリットや解体工事のコストを抑えるコツについても紹介しますので、建て替えを選択する際の参考にしてください。予算や目的に合ったベストな選択をするための情報を提供できれば幸いです。

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家の建て替えを検討する主なシーン

住宅の建て替えを検討する理由にはさまざまなものがあります。また、建て替えとともに選択肢に挙がるのがリフォームです。建て替えにすべきかリフォームにすべきかは、住宅の築年数やどのような家にしたいのかという希望などによって異なります。本章では家の建て替えを検討する主なシーンを簡単にご紹介します。

老朽化した実家の建て替え

• ・築年数が経過し、建物の劣化が進んでいる
• ・安全性や居住性の低下が懸念される
• ・大規模な修繕よりも建て替えがさまざまな観点から有利である

二世帯住宅への変更

• ・親との同居を決めているが、既存の住宅では対応が難しい
• ・プライバシーの確保と家族のコミュニケーションを両立する二世帯住宅を希望している

バリアフリー化のための平屋への建て替え

• ・高齢者や身体の不自由な家族がいる
• ・階段の昇降が困難になった際の対策を取りたい
• ・既存の住宅をバリアフリーにリフォームすることが難しい

相続した中古住宅の建て替え

• ・相続したものの、古い住宅で居住するには不便が多い
• ・リフォームでは対応しきれない老朽化や間取りの問題がある
• ・断熱性や耐震性に大きな不満がある

以上が建て替えを検討する主なシーンとなります。これらのシーンに共通するのは、既存の住宅では対応が難しい問題を抱えているケースが多いという点です。建て替えを選択することで、現代のライフスタイルに合った、安全で快適な住まいを手に入れることができます。

ただし、建て替えには多額の費用がかかるため、その点は十分に考慮する必要があります。次章では、建て替えにかかる費用の目安と内訳について詳しく解説していきます。

家を壊して建て替える費用の目安

家を建て替える費用は、住宅の規模や仕様、地域によって大きく異なります。一般的に、建築面積が30坪（約99㎡）の家の場合、建て替え費用は解体費用や外構工事費、諸経費などを含め2,500万円～4,000万円程度が目安となります。

なお、家を壊して建て替える際の主な流れは以下の通りです。

建て替え費用の内訳

建て替えには、建物本体にかかる費用以外にも、解体費用や仮住まいの賃貸費用、2度の引っ越し費用などが必要です。土地に対する費用がかからないのはメリットですが、トータルの費用は基本的にフルリフォームよりも高くなるでしょう。

建て替え費用の内訳（目安）は以下の通りです。

建て替え費用の内訳でもっとも大きな割合を占めるのが新築工事費用です。この費用は住宅の構造や広さ、使用する建材のグレードなどによって大きく異なります。また、地盤調査や地盤改良工事が必要な場合は、さらに費用が上乗せされることになります。

なお、フラット35の利用者調査（2022年度）によると、土地を既に持っている場合の注文住宅の建築費用の全国平均は約3,715万円、住宅面積の平均は122.8㎡（約37.1坪）です。この数値をもとに住宅面積30坪の場合の建築費用を算出すると、約3004万円となります。

また、国土交通省が実施する住宅市場動向調査（令和3年）によると、建て替え世帯における住宅建築資金の全国平均は3,299万円です。

これらのデータからも土地が既にある建て替えであっても新築住宅の建築資金に3,000万円程度が必要だとわかります。ただし、上記データはあくまで平均値であり、坪単価の低い住宅会社を選べば2,500万円程度で建て替えが行えることもあるでしょう。逆にハイグレードなハウスメーカーを選べば、3,500万円から4,000万円程度かかることも珍しくありません。新たに建てる家にどの程度お金をかけるかで建て替え全体の費用は大きく変化します。

建て替え時の注意点

建て替えを検討する際は、再建築不可物件に該当していないかチェックすることが重要です。再建築不可物件とは、建築基準法や都市計画法などの規制により、建て替えができない物件のことを指します。

具体的には、以下のような物件が再建築不可物件に該当する可能性があります。

• ・建築基準法上の道路に接していない
• ・道路に接している土地の幅が2m未満である
• ・区域区分による制限がある

再建築不可物件に該当する場合、建て替えができない、あるいは建て替えるために大幅な設計変更が必要になる可能性があります。建て替えを検討する際は、事前に自治体の建築部局や不動産専門家に相談し、再建築不可物件に該当していないかチェックしましょう。

関連記事：再建築不可物件とは？「建て替え可能」にするための5つの救済措置

建て替えを検討する際は、自分の予算と希望する住宅の仕様をよく考え、最適な住宅会社を選ぶことが重要です。また、建て替え費用を抑えるためには、解体工事費用を少しでも安く抑える工夫も必要でしょう。解体工事の依頼先選びは、建て替え費用全体に大きな影響を与えます。

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フルリフォームを行う費用の目安

フルリフォームの費用は、リフォームの内容や住宅の状態によって異なりますが、一般的に1,500万円〜2,500万円程度が目安となります。ただし、断熱性や耐震性の向上のための施工を行ったり、間取りを大きく変更したりするような場合は、費用がさらに高くなることもあります。

なお、フルリフォームを行う際の主な流れは以下の通りです。

フルリフォーム費用の内訳

フルリフォームは建て替えと異なり解体費用はかかりませんが（※）、大掛かりなリフォームとなるため一般的には仮住まいへの引っ越しが必要です。ただし、建て替えに比べると工期自体は短くなる傾向にあるため、仮住まいの賃貸料は建て替えの場合より安く抑えられることが多いでしょう。

※減築をする場合、解体費用が必要になるケースもあります。

フルリフォーム費用の内訳（目安）は以下の通りです。

フルリフォームの内容は住宅によって異なりますが、一般的に以下のような工事が含まれます。

• ・間取りの変更
• ・水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面所）の交換
• ・内装（床、壁、天井）の張り替え
• ・建具（ドア、窓）の交換
• ・屋根・外壁の塗り替え
• ・断熱材の設置
• ・耐震補強

これらの工事の費用内訳は以下の通りです。

とくにスケルトンリフォームと呼ばれるフルリフォームでは、建物の骨組みを残しながら、内外装を全面的に改装します。老朽化した設備の更新や間取りの変更により、建物の性能と居住性を大幅に向上させることができます。ただし、建物の状態によっては、想定以上に大規模な工事が必要となる場合もあるため、事前の現地調査と入念な打ち合わせが不可欠です。

関連記事：スケルトン解体工事とは？知らなきゃ損するメリットと注意点を紹介！

また、フルリフォームでは仮住まいが必要となるため、その費用も考慮する必要があります。工事の期間は住宅の状態や工事内容によって異なりますが、通常は2〜4ヶ月程度が目安です。フルリフォームの工事内容に加え仮住まいの賃貸料や引っ越し費用を含めると、トータルの費用は場合によって建て替えに匹敵することもあります。

フルリフォームを検討する際は、リフォーム会社の選定が重要です。実績や専門性、アフターサービスなどを総合的に評価し、自分に合った会社を選びましょう。また、見積もりは複数の会社から取り、内容を十分に精査することが大切です。

フルリフォーム時の注意点

フルリフォームを検討する際は、事前に住宅の状態を十分に確認することが重要です。とくに、耐震性については注意が必要です。

耐震補強を含むフルリフォームを行うことで地震に弱い住宅の耐震性をある程度向上させることはできますが、新築同等の耐震性を確保するというのはなかなか難しいものです。そのため、フルリフォームを行う前に、必ず耐震診断を実施し、住宅の耐震性を把握しておく必要があります。耐震性が著しく不足している場合は、フルリフォームよりも建て替えを選択するのが賢明です。フルリフォームを行っても、耐震性の問題は解消されず、将来的に建て替えが必要になる可能性が高いためです。

また、フルリフォームを行う際は、リフォーム後の耐用年数についても考慮する必要があります。リフォーム後の耐用年数が短い場合、将来的に再度リフォームが必要になり、トータルの費用が増大する可能性があります。

フルリフォームを検討する際は、事前に住宅の状態を十分に確認し、耐震性や耐用年数を考慮した上で、建て替えとの比較検討を行うことが重要です。費用的にも性能的にも、最適な選択をするためには、専門家のアドバイスを参考にすることをおすすめします。

建て替え時の解体工事でコストを抑える方法

建て替えを行う際、解体工事のコストを抑えることはトータルの費用削減に大きく影響します。ここでは、解体工事のコストダウンに役立つ有効な手段をいくつか紹介します。

解体工事の分離発注を検討する

通常、建て替えの解体工事は、新住宅を建てるハウスメーカーに一括で依頼するのが一般的ですが、ハウスメーカーは解体工事の専門ではないため、下請け業者に外注することがほとんどです。その際、中間マージンが発生し、解体工事の費用が高くなるデメリットがあります。

そこで、解体費用を抑える方法として、解体工事を分離発注することをおすすめします。施主が直接、解体専門の業者に工事を依頼することで、中間マージンがカットされ、業者は価格を最大限に抑えた見積もりを提示しやすくなります。場合によっては、20～30%ほどの費用差が生じることもあります。

建て替え時の解体工事は、ほかの工事への影響が比較的少ないため、分離発注がしやすいというメリットもあります。ただし、一般的に分離発注は工程管理が複雑化するなどの課題があるため、専門知識がない場合はハードルが高いことにも留意しましょう。

関連記事：分離発注のメリットや具体例を紹介！解体工事を分離発注すべき理由も解説

自治体の助成金・補助金制度を活用する

住宅の建て替え時に利用できる補助金制度や助成金制度を設けている自治体もあります。たとえば、埼玉県さいたま市の「建替え工事助成制度」では、主に耐震補強を目的とした戸建住宅の建て替えに対し、1棟あたり上限60万円の助成金を交付しています（※）。

参考：さいたま市／【令和6年度】耐震補強等助成事業（戸建住宅の建替え工事）

また、東京都練馬区でも、防災まちづくり事業実施地区内にある旧耐震住宅の建て替えについて、最大225万円の助成金制度を用意しています（※）。

参考：住宅の耐震改修工事等の助成：練馬区公式ホームページ

※助成金の交付にはほかにもさまざまな条件があります。

このほか、アスベスト除去に対する補助金（助成金）制度を設けている自治体もあります。アスベストを含む建物の解体費用や関連する補助金制度については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。

関連記事：アスベスト解体工事の補助金まとめ | 申請窓口や支給要件も解説

複数の業者から見積もりを取り、比較検討する

解体工事を分離発注する際は、どの解体業者に依頼するか慎重に選ぶ必要があります。できるだけ安く解体工事を実施してくれる業者に決めたいものです。そのためには、複数の業者から見積もりを取得し、比較検討するのが一般的な流れです。

ただし、相見積もりを取る際は注意点があります。とくに見積もり一括比較サイトを利用する場合は、次の点に留意しましょう。

なお、建て替え時の解体費用を安く抑えるコツについては次の記事でも詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

関連記事：建て替え時にかかる解体費用を抑えるコツは？費用相場と見積もりのポイント

まとめ

本記事では、家の建て替えとフルリフォームの費用の目安と、両者の比較について解説しました。

建て替えには多額の費用がかかりますが、老朽化が著しく耐震性に問題がある場合は建て替えを選択するのが賢明です。一方、フルリフォームは建て替えに比べ費用を抑えられるメリットがありますが、住宅の状態によっては建て替えと同等程度の費用がかかる場合もあります。

なお、建て替えを選択する際は、解体工事のコストを抑えるためのコツを活用することが重要です。複数の業者から見積もりを取ったり、解体工事を分離発注したりすることで、トータルの費用を削減できます。

東京都目黒区の株式会社上池解体興業（ボッコス/BOCCOS）では、建物の解体工事を徹底サポートしております。東京都内を中心に関東地域において「空き家・木造住宅・ビル・店舗内装」の解体工事を承っており、豊富な実績があります。建て替えにおける解体工事の分離発注やリフォーム時の減築にともなう解体作業についても不明点があればぜひご相談ください。当社では丁寧なヒアリングを心がけておりますので、初めての方でも安心してご利用いただけます。お見積もりは完全無料ですので、当社Webサイトに掲載の「電話・メール・LINE」からお気軽にお問い合わせください。

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